Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа квартиры между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Нужно ли идти к нотариусу
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Нужна ли юридическая помощь
Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.
Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы. В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной. Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.
Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.). Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют. А вот избавиться от них будет сложно.
Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.
✅ Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Многим тяжело сделать выбор – дарение или продажа доли? Облегчить понимание плюсов и минусов сделок позволит таблица сравнений:
| Наименование сделки | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Дарение доли | • никаких ограничений в плане родства; • отсутствие налогов – близкие родственники освобождаются от 13%-НДФЛ в пользу государства (подп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ); • дарение без уведомлений и согласия остальных совладельцев; • переход права собственности сразу после подписания договора дарения у нотариуса; • личная собственность супруга – не включается в состав совместно нажитого и не подлежит разделу после развода |
• большие расходы на нотариуса – дарственная оформляется в присутствии нотариуса, так что тариф может быть высоким;
• риск оспаривания – случается, что дарение подменяет куплю-продажу, а это основание считать сделку притворной; • обязательное согласие второго супруга |
| Продажа | • получение денег за долю – преимущество для продавца;
• юридическая чистота сделки – нотариус проследит, чтобы стороны не нарушили порядок оформления; • шанс выкупить остальные доли и стать владельцем квартиры – для покупателя |
• уведомление остальных содольщиков квартиры, где продается доля; • подоходный налог в размере 13% от цены договора; • 5-летний льготный срок на последующую продажу; • отсутствует налоговый вычет в пределах 1 000 000 рублей; • перевод доли в совместную собственность мужа и жены – при задействовании общего семейного бюджета; • низкая стоимость доли – невыгодный актив, цена которого на 30-50% ниже среднерыночного показателя |
Плюсы и минусы продажи доли жилья родственнику
Преимущества договора купли-продажи квартиры между родственниками заключаются в следующих аспектах:
- сделка носит возмездный характер и не может быть признана недействительной, продавец также не сможет отказаться от своего решения после оформления договора купли-продажи;
- после смерти продавца никто не сможет оспорить право собственности нового владельца;
- нет необходимости проводить дополнительные проверки по состоянию жилья, долгах – сделки между родственниками обычно основываются на доверии.
Недостатки подобной формы сделки между родственниками рассматриваются в сравнении с дарением и завещанием. Выделяют следующие минусы договора купли-продажи:
- приобретаемое жилье считается совместно нажитым и при разводе делится пополам;
- продавец полностью теряет право собственности на свою долю жилья.
В итоге рассматривать преимущества и недостатки договора купли-продажи доли квартиры между родственниками следует с индивидуальной позиции. В определенных ситуациях дарение или завещание более целесообразны, чем продажа.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
✅ Можно ли продать долю в квартире родственнику?
Если вы изучите закон, то увидите, что в нем нет специальных положений о продаже между родственниками. Акционер может выбирать покупателя не только среди иностранцев, но и среди своих родственников. Разницы в сделке нет. Однако родство дает преимущество в плане личных отношений. Чем ближе родственные связи, тем меньше вероятность того, что сделка будет мошеннической.
Лица, которые могут быть классифицированы как родственники в соответствии со статьей 5(4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации:
- второй супруг (муж или жена);
- сын или дочь — не только кровные родственники, но и приемные дети;
- Оба родителя — мама и папа
- Бабушка и дедушка;
- братья и сестры
- Внуки и правнуки.
В то же время, статья 37 (3) Гражданского кодекса РФ ограничивает обмен долей в жилом помещении, если он происходит между родителем/опекуном (супругом или близким родственником) и опекуном (ребенком до 18 лет, недееспособным или ограниченно дееспособным). Другими словами, вы можете подарить акцию, но не можете ее продать.
Почему-то многие забывают о праве преимущественной продажи долей других владельцев квартир. Даже если вы хотите продать родственнику, который не является совладельцем, исключений нет. Во-первых, согласно статье 250 Гражданского кодекса, продавец должен предложить купить всем совладельцам без исключения. Если покупатель не найден, сделка может быть заключена с родственником или третьим лицом. Только если родственник уже имеет долю в жилье, вы можете обойтись без уведомления и провести сделку немедленно. В противном случае может быть подан иск и соглашение может быть аннулировано.
Можно оформить дарственную не на всю квартиру, а только на ее долю. При условии, если квартира оформлена в долевую собственность. Чтобы подарить долю в квартире близкому родственнику, нет необходимости получать согласие других собственников. Ребенок, которому еще нет 14 лет, не может никому подарить часть квартиры, которая ему принадлежит, он вправе ее лишь продать. Договор дарения в случае с долями подлежит нотариальному заверению в обязательном порядке. Если в рамках соглашения дарятся все доли одновременно, то такой договор удостоверять у нотариуса не обязательно. Плата за совершение нотариальных действий зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости и вносится вне зависимости от наличия родственных связей между участниками. Дарственная не подлежит государственной регистрации, однако участвует в процедуре перехода права собственности на недвижимое имущество. Одаряемому за полученную часть необходимо заплатить налог по ставке 13% от стоимости этой части. Близкие родственники имеют льготный статус, они освобождены от налога.
Предварительные процедуры при продаже доли квартиры
Перед тем как заключить договор купли-продажи доли квартиры родственнику, продавцу, в соответствии с требованиями законодательства, необходимо:
— направить нотариально заверенное уведомление совладельцам жилья, обладающим преимущественными правами, о предстоящей продаже своей доли, указав данные о цене и других условиях продажи – иначе сделка может быть (в течение 3-х месяцев) аннулирована судом;
— дождаться в течение 30 дней ответных заявлений;
— если совладельцы претендуют на участие в сделке – предпочтение отдается тому, кто предлагает лучшую цену;
— право на продажу своей части (доли) квартиры родственнику возникает только в случае, если все имеющие преимущественное право на указанную долю жилья отказались от его приобретения.
Предварительные процедуры при продаже доли квартиры
Перед тем как заключить договор купли-продажи доли квартиры родственнику, продавцу, в соответствии с требованиями законодательства, необходимо:
- направить нотариально заверенное уведомление совладельцам жилья, обладающим преимущественными правами, о предстоящей продаже своей доли, указав данные о цене и других условиях продажи – иначе сделка может быть (в течение 3-х месяцев) аннулирована судом;
- дождаться в течение 30 дней ответных заявлений;
- если совладельцы претендуют на участие в сделке – предпочтение отдается тому, кто предлагает лучшую цену;
- право на продажу своей части (доли) квартиры родственнику возникает только в случае, если все имеющие преимущественное право на указанную долю жилья отказались от его приобретения.
Даже если продавец и покупатель являются близкими родственниками, при заключении договора купли-продажи им придется понести расходы. В первую очередь необходимо оплатить услуги нотариуса.
Заверение договора купли-продажи доли в квартире обойдется в 0, 5% от стоимости соглашения, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Для расчета берется кадастровая стоимость недвижимости на дату заключения сделки (Письмо Минфина № 03-04-05/21903).
За заверение доверенности необходимо оплатить 200 руб. Единых тарифов у нотариуса на составление договора нет. Данная услуга может стоить от 3000 руб. Дополнительно может понадобится оплатить оформление технической документации. Регистрация изменений в Росреестре в 2023 году обойдется в 2000 руб.
Продавец обязан оплатить налог после совершения сделки, даже если покупателем является его родственник.
В налоговом законодательстве предусмотрено освобождение от сбора в государственную казну в следующих случаях (ст. 217.1 НК РФ):
- при владении собственностью более, чем 5 лет;
- если недвижимость была получена в дар, по наследству или приватизации не ранее, чем за 3 года до совершения сделки.
Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения
Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.
Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.
С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.
Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.
Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников: кто и как может его получить?
При сделках купли-продажи между родственниками такой вычет запрещён законом. В этом случае значение имеет степень родства. Есть понятие взаимосвязанных лиц. К ним относятся:
- Супруги, живущие в официально зарегистрированном браке;
- Сёстры и братья;
- Родители;
- Дети.
То есть получить вычет из налогов можно только между дальними родственниками. Для этого нужно:
- Подождать год с момента регистрации сделки;
- Обратиться в налоговую по месту проживания либо трудоустройства;
- Предоставить пакет документов.
Список документов, которые предоставляются в налоговую инспекцию:
- Документы о праве на квартиру;
- Договор купли-продажи;
- Справку о налогах;
- Декларацию для выплаты НДФЛ;
- Заявление на предоставление вычета.
В заявлении нужно указывать:
- Название органа, в который обращается заявитель;
- Паспортные данные заявителя;
- Описание объекта недвижимости, который был приобретён;
- Ссылка на статью 220 Налогового кодекса РФ, как основание для возврата средств (налоговый вычет).