Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 606 ГК РФ. Договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Момент, с которого договор аренды считается заключенным
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.
Квалификация сделки как договора аренды
На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.
5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
“…Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК “Красный октябрь” (заказчик) и ООО “Рекламное предприятие “Дельта” (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
“…Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ…”
5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.
1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.
Квалифицирующими для договора проката являются специфические признаки арендодателя и предмета договора.
2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.
3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.
4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.
Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.
Предельный срок договора проката – до одного года.
5. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Финансовая аренда (лизинг)
1. Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продавца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.
Из определения следует, что лизинг всегда предусматривает передачу объекта аренды во владение.
В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. К лизингу применимы, помимо правил ГК о финансовой аренде (ст. 665–670), общие положения о договоре аренды, в зависимости от предмета лизинга могут применяться и, например, специальные нормы об аренде зданий и сооружений. Кроме того, лизинговые отношения регулируются специальным Законом о лизинге.
При этом в основном нормы ГК должны иметь приоритет перед правилами этого Закона (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), за исключением особенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).
2. Квалифицирующими признаками лизинга являются особенности предмета и характер обязанностей арендодателя. Предметом лизинга может быть только объект, который на момент заключения договора не принадлежит арендодателю. Кроме того, лизинг всегда предусматривает обязанность арендодателя совершить сделку по приобретению объекта лизинга.
3. Сторонами лизинга являются арендатор и арендодатель. Однако лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права третьего лица – продавца, который стороной договора не является.
Поэтому закон предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному лицу.
4. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, включая недвижимость, за исключением земельных участков и иных природных объектов, имущественные комплексы, в том числе предприятия.
Закон о лизинге устанавливает обязательность соблюдения письменной формы договора, однако не под страхом недействительности.
Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору
- Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
- Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. - Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. - Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Существенные и дополнительные условия по договору аренды: чек-лист
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимого имущества, согласно законодательству, являются объект аренды и цена. Для срока договора и срока оплаты в законах прописаны стандарты, которые соблюдаются, если эти пункты не оговорены договором. Но удобнее, чтобы арендатор и арендодатель заранее пришли к соглашению и официально зафиксировали способ и сроки уплаты арендной ставки и коммунальных услуг, а также срок действия договора. Иначе потом будет сложнее его расторгнуть раньше времени или получить оплату тогда, когда удобнее, а не в сроки, регламентированные законом.
При составлении договора можно опираться на этот список существенных условий аренды недвижимости:
- участники сделки, их реквизиты и паспортные данные, адрес регистрации;
- объект аренды (адрес, ключевые характеристики);
- целевое назначение объекта аренды;
- ставка аренды, сроки и способ оплаты;
- способ и сроки оплаты коммунальных услуг;
- порядок осуществления и оплаты ремонта;
- срок договора и условия расторжения.
Другой комментарий к статье 609 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемая статья предусматривает требования к форме договора аренды в зависимости от срока договора, субъектного состава, объекта аренды и устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от объекта аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме, если объектом является движимое имущество и срок его аренды составляет не более одного года.
Исключение представляют собой договоры, заключенные на срок более одного года, а также договоры проката, аренды транспортных средств, аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
2. К вопросу определения срока договора аренды в один год в правоприменительной практике существуют разные подходы, имеющие практическое значение для определения формы договоров аренды и необходимости государственной регистрации таких договоров, объектом которых является недвижимое имущество, в частности здания и сооружения. Так, в п. 3 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях государственной регистрации признается равным одному году.
Соответственно, срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1 января по 30 декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит (Определение ВАС РФ от 15 февраля 2010 г. N ВАС-942/10 по делу N А50-5942/2009 ). В то же время если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат государственной регистрации при условии, что суммарный срок аренды по всем этим договорам более одного года (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009 ).
———————————
СПС «КП».
СПС «КП».
Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации (Постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2010 г. по делу N А54-3839/2009С17).
Относительно договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Обзор Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) дано разъяснение, что такой договор не нуждается в государственной регистрации, так как применительно к договорам аренды зданий и сооружений согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
———————————
Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
3. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество.
В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается незаключенным.
Договор аренды недвижимого имущества кроме всего прочего подлежит государственной регистрации. По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 Обзора от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ рекомендует судам исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что таковое связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ .
———————————
Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Положение об обязательной государственной регистрации договоров аренды не распространялось на действие договоров аренды, предусмотренных комментируемой статьей и заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исключил требование ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. 609, 651, 658 ГК РФ.
С 4 марта 2013 г. Федеральный закон от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» вернул требование государственной регистрации. Таким образом, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась. Данная обязанность не действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.
Комментарий к статье 609 ГК РФ
1. Форма договора аренды определяется общими нормами ГК о форме сделки (ст. 158 — 163), о форме договора (ст. 434 ГК) и специальными правилами п. 1 и 3 комментируемой статьи. Она может быть письменной и устной.
Если договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме. Это соответствует общему правилу о форме сделок названных лиц (см. п. 1 ст. 161 ГК).
Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, установлено специальное правило. В силу п. 1 комментируемой статьи письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года; сумма сделки значения не имеет. Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.
Однако независимо от срока в письменной форме должны заключаться подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Например, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК).
Для отдельных видов аренды (аренды зданий и сооружений, предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем конклюдентных действий в подобных случаях недопустимо.
2. Пункт 2 комментируемой статьи конкретизирует правило п. 1 ст. 164 ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости — диспозитивное. В ряде случаев, предусмотренных законом (а не иным правовым актом), оно не применяется. Так, в силу ст. 633 и 643 не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды относящихся к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Не требуется государственная регистрация (если иное не предусмотрено законом) договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).
Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации права аренды недвижимого имущества либо порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора. Согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируются и право аренды недвижимого имущества либо аренда как обременение. Эта позиция нашла подтверждение в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19).
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего в последующем переход права собственности на имущество к арендатору. Данный договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Поэтому, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Это положение следует соблюдать несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.
Другой комментарий к статье 609 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.
2. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это требования проистекает из положений статьи 131 ГК РФ, согласно которым права по сделкам с объектами недвижимости переходят от одного лица к другому только после государственной регистрации сделки. При этом регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и другие права, если это прямо предусмотрено законодательством РФ. Регистрация осуществляется согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура государственной регистрации сделки подразумевает письменное оформление правоотношений между сторонами договора и внесение сведений о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества должен быть облечен в письменную форму. Особые требования предъявляются к форме договора аренды транспортных средств, если они подпадают под понятие недвижимого имущества. Их аренда не требует государственной регистрации, достаточно письменной формы договора. Подробнее о договорах аренды, государственная регистрация которых не требуется, смотри комментарий к статьям 633 и 643 ГК РФ.
3. Если по договору аренды предусмотрен в последующем переход права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору, форма договора определяется согласно требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи такого имущества.
«Вещная» и «обязательственная» аренда
- «Вещнaя» аренда – наиболее близкий российскому законодательству подход. Это взгляд на арендное пользование как на связь арендатора и арендодателя через конкретную вещь (в частности — помещения). Арендатор как бы замещает арендодателя во владении и пользовании объектом. Важными участниками взаимоотношений при этом подходе становятся третьи лица. Обязательства арендодателя в этом подходе заканчиваются предоставлением объекта в пользование, после этого обязанным лицом становится арендатор. В такой ситуации есть и сложность: если после передачи здания в пользование арендатору оно, например, сгорает, причем не по вине арендатора, а потому что изначально было с пороком качества, арендатор обязан возместить убытки, так как с точки зрения этой концепции он обязан вернуть объект в том виде, в котором взял. В практике, отмечает Михаил Церковников, можно найти дела, где с арендатора взыскивали стоимость всего объекта. Таким образом, вещно-правовой подход требует высокой формализации договора.
- Появление второй концепции – «обязательственной» аренды – вызвано практическим желанием деформализовать арендные отношения и допустить в аренде недвижимости возможность свободных соглашений, в том числе и свободных долгосрочных соглашений, заключенных в простой письменной форме без регистрации, которые позволяют гибко регулировать обязательства сторон. Это касается, например, аренды помещения в торговом центре. Ни арендатору, ни арендодателю в этом случае не нужны преимущества регистрации договора, при этом они хотят заключить свободное соглашение на несколько лет.
Стороны договора аренды
В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.
Арендодателями, как правило, являются исключительно собственники имущества. Могут ими быть и лица, которые уполномочены сдавать это имущество в аренду собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. А недвижимого имущества — без его согласия.
Арендатором может выступать любое лицо. Но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями. А по договору договором бытового проката предпринимателем должен быть только арендодатель.
Особенности договора аренды недвижимого имущества
В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:
- При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
- Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (в силу ст. 651 срок договора более года подлежит регистрации).
- При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.