Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как лишить собственника доли в квартире за неуплату коммунальных услуг». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Типичная ситуация, когда в квартире несколько собственников и естественно при небольшом размене квартиры проживает там один, другой не живёт и это может происходить долгие годы. Естественно тот, кто не живёт, полагает, что он не должен платить за коммуналку и реально её не платит. Всё это время оплачивает только один собственник.
Основная ответственность за оплату коммунальных платежей лежит на собственнике, но в некоторых случаях ответственность распространяется на широкую общественность.
| Классы людей | В каких случаях |
|---|---|
| Пропорциональные владельцы | Проживать по адресу и использовать ресурс для личных и семейных нужд |
| арендатор (например, наниматель) | Имеет договор аренды, в котором прописаны условия оплаты коммунальных платежей (например, фиксированные тарифы, квитанции, счетчики и т.д.) |
| Зарегистрированный арендатор | Он должен платить арендную плату в соответствии с количеством человек в семье, согласно счетчику или счету. |
| Арендатор по договору аренды | Он несет ответственность перед собой и своей семьей перед поставщиком общественных услуг. Если бывший супруг проживает в государственном жилье, счет должен быть общим. |
В какой суд обращаться?
- Если заявленная сумма составляет менее 50 000 рублей, заявление подается в мировой суд по безопасности.
- Если сумма иска превышает 50 000 рублей, заявление подается в районный суд.
- Иски об определении порядка оплаты жилья, не подлежащего оценке, подсудны районному суду.
- Заявление должно быть подано в суд по месту жительства ответчика.
- Если долг не превышает 500 000 рублей, дело рассматривается в порядке исполнительного производства.
- Если судья по безопасности возвращает дело в соответствии с разделом 125(3) Гражданского процессуального кодекса или приказ отменяется, дело рассматривается в рамках декрета или упрощенной процедуры.
Перерасчет в случае непроживания в квартире
Перерасчет может быть произведен в связи с временным отсутствием владельца по месту жительства. Однако только для услуг без установленных счетчиков.
Примечание: В соответствии с Гражданским кодексом РФ временным отсутствием считается не более пяти полных дней подряд. Этот период не включает дни отъезда и прибытия.
- Владелец жилья должен связаться с управляющей компанией или поставщиком услуг и письменно уведомить их об определенном сроке отъезда. Причину можно прояснить. Заявление должно быть подано до отъезда или в течение 30 дней после прибытия.
- Поставщик услуг должен предоставить результаты перерасчета в течение пяти рабочих дней с момента получения соответствующего письменного заявления.
- К заявлению должны прилагаться документы, подтверждающие временное отсутствие и его продолжительность.
Обратите внимание, что если участник коммунальной собственности планирует присутствовать более шести месяцев, то после окончания этого периода он должен подать новое заявление на перерасчет за следующий претензионный период в связи с длительным периодом временного отсутствия.
Если один из владельцев отсутствует, арендатору, возможно, придется оплачивать коммунальные платежи. Однако это не всегда так. Ведь согласно российскому законодательству, все собственники несут ответственность за свое имущество в соответствии со своим правом собственности.
Поэтому вероятность того, что вам не придется оплачивать коммунальные платежи, очень мала.
Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.
Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.
Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.
В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).
С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.
Основные изменения, которые предусматривает законопроект:
- сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
- наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
- возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).
В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.
Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Чем Долями отличается от рассрочки или кредита?
При покупке через сервис «Долями» нет кредитного договора, процентной ставки и комиссий. Также информация о сделке не передается в Бюро кредитных историй и не влияет на кредитную нагрузку клиента.
За счет этого оплата покупок Долями проходит гораздо быстрее и удобнее — по сути как обычная оплата картой. Только вся сумма покупки списывается не сразу, а четырьмя равными долями в течение полутора месяцев.
Лучше всего Долями подходит для оплаты маленьких и средних покупок: обычно размер чека по ним небольшой, а рассрочку или кредит на них не выдают.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.
Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.
Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.
Напишите письмо с предложением
Устные договоренности в суде не предоставишь, поэтому оформите предложение о покупке доли письменно. Форма письма свободная. Обязательно укажите:
- ФИО и паспорт отправителя;
- ФИО получателя;
- адрес объекта недвижимости;
- размер доли;
- сумму и возможность торга.
Поставьте подпись и дату. Если понимаете, что получите отказ, то вручайте лично, отправляйте предложение заказным письмом или через нотариуса.
- При личном вручении возьмите подпись о получении извещения.
- Отправляя по почте, сделайте опись вложения и получите извещение о доставке.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Практику запретов для владельцев небольшой доли вселяться в квартиру можно уже назвать устоявшейся: если параметры жилого помещения не позволяют обеспечить раздельное проживание всех сособственников, обладателю наименьшей доли могут отказать во вселении.
Но недавно Верховный суд внес любопытное дополнение, которое все же позволяет таким собственникам защитить свои права. Спор начался в солнечном городе Сочи: два хозяина однокомнатной квартиры не ужились на одной жилплощади.
Владелица 3/4 квартиры сменила замки и отказывалась впускать собственника 1/4. Тогда он обратился в суд с иском о предоставлении доступа в собственное жилье, но потерпел поражение: суд не нашел возможности вселить его в квартиру, где была всего одна комната площадью в 14 кв. метров (и при том родственных отношений со второй собственницей у истца не имелось).
Кроме того, получив свою долю в дар, истец семь лет не предпринимал никаких попыток к вселению – значит, как посчитал суд, острой необходимости проживать в спорной квартире не испытывал.
Верховный суд, до которого в итоге дошел истец, между тем заметил: действительно, порядок совместного пользования квартирой определить в данном случае нельзя, но за это нельзя лишать законного собственника возможности реализовать свои права иным способом.
В частности, суд может назначить ему ежемесячную денежную выплату за счет других сособственников, которые пользуются его долей (Дело № 18-КГ18-186).
Таким образом, если владельца незначительной доли не пускают в квартиру, теперь он имеет полное право взыскать с остальных сособственников ежемесячную плату за проживание на его территории.
Отказ в пользу родственника
Совершеннолетние дееспособные граждане России могут подписать отказ от своей доли в квартире. Закон не накладывает никаких ограничений на статус лица, получающего имущество. Он может быть родственником или незнакомцем.
Несовершеннолетний в возрасте до 14 лет не имеет права отказаться от участия в приватизации, получить акции или передать их матери или отцу; для исключения из приватизации детей старше 14 лет требуется согласие органа опеки и попечительства. Передача или продажа имущества, принадлежащего несовершеннолетним, запрещена.
При передаче в дар родственнику-родителю компонент освобождается от подоходного налога. Статья 14 Семейного кодекса гласит, что граждане связаны друг с другом узами брака или восходящими к этому статусу. Представители разных поколений считаются даже бабушками и дедушками. Другие родительские родственники не считаются близкими родственниками.