Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Причины отказа в переводе
К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.
Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:
- Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
- Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
- Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022
Перевод земли в ижс может быть осуществлен по причине изменения границ населенного пункта, а условие — внесение в них участка в порядке утверждения или изменения генерального плана.
В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России начнётся «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.
Допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более 2 этажей (в районах без централизованных инженерных сетей).
В итоге, уже современный законодатель сумел найти удачный компромисс между интересами государства и фермеров.
Хочу спросить о небходимости менять документы (свидетельство) и как это скажется на налоге. Спасибо, Эльвира.
Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.
Однако надо понимать, что перевод строения из одной категории в другую — это уже заключительный этап процесса. Сначала надо сделать так, чтобы садовый дом, который предназначен для временного, сезонного пребывания, превратился в капитальное строение, в котором можно жить круглый год.
Единственное требование — соблюдение при строительстве определенных требований. Только в этом случае дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию и может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
Понятно, что комфортно жить и летом, и зимой можно только в капитальном строении. Капитальном — значит прочно связанном с землей, построенном на фундаменте, а не на каких-нибудь сваях, бревнах, подпорках.
Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования.
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
- Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
- Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.
На какие категории делятся земли
Всего существует семь категорий.
- Земли поселений,.
- Сельскохозяйственные земли — Лесные земли, и
- Лесные земли — Земли водного фонда
- Фонд водных земель, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информационных технологий, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, -.
- Зарезервированные земли,.
- Земли на особо охраняемых территориях.
Особые охранные зоны регулируют, какие здания могут быть построены на земельных участках.
В чём разница между садовым и жилым домом
Понятие загородного дома введено законом 217-ФЗ. Зарегистрировать такой дом не представляется возможным. Он предназначен для сезонного проживания и вспомогательного использования.
Жилища, предназначенные для круглогодичного проживания, считаются жилищами. Он должен соответствовать максимальным параметрам, указанным в статье 1 (39) Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Существует несколько единых требований для жилых и нежилых помещений.
- Минимальное расстояние от границы участка — 3 метра.
- Высота — не более 20 метров; и
- Не более трех этажей.
Дома нельзя делить на квартиры, а здания должны соответствовать стандартам и требованиям по защите от солнца и прочности конструкции.
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
Перевод земель из одной категории в другую в 2020 году: порядок изменение статуса участка
26.03.2018
Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.
Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.
Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ).
Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям.
Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.
Как изменить разрешенное использование ЗУ?
Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:
- заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый план;
- при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
- план местности, включающий данный земельный надел;
- ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
- если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
- копии справок, устанавливающих право владения землей;
- паспорт заявителя;
- при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.
При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.
Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.
ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
Перевод земли из сельхозназначения в ижс 2021
Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.
- Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
- Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
- Уполномоченного органа госвласти.
Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить
Инициатором изменения категории земельного объекта может быть только его собственник.
Процедура присвоения участку статуса ИЖС состоит из нескольких этапов:
- Подготовка пакета необходимых документов.
- Составление и подача ходатайства в органы местного самоуправления.
- Рассмотрение заявления. Отказ в принятии ходатайства возможен только в двух случаях: документы поданы неуполномоченным лицом или они не соответствуют требованиям законодательства. При отсутствии данных нарушений ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев.
- Направление заявителю акта с изложением результатов принятого решения. Возможны два варианта: отказ в удовлетворении ходатайства или разрешение на изменение категории участка.
Пакет документов, прилагаемых к ходатайству, может различаться в зависимости от требований местного законодательства. Но существует перечень справок, которые потребуются в любом случае:
- паспорт собственника земельного участка;
- документы, подтверждающие право собственности на участок земли и расположенные на нем постройки;
- кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
- выписка из ЕГРН.
В стоимость получения акта об изменении статуса участка входят следующие расходы:
- плата за регистрацию и внесение соответствующих изменений в кадастр — 1 500 рублей;
- затраты на оформление справки из Росреестра — 500 рублей;
- оплата услуг нотариуса — зависит от ценовой политики каждого отдельного региона и конкретной нотариальной конторы;
- оплата услуг геодезиста — от 10 000 до 50 000 рублей;
- компенсация прибыли, недополученной государством — до 30 % от суммы кадастровой оценки.
Ответ о результатах рассмотрения ходатайства направляется собственнику участка в течение 14 дней после принятия соответствующего решения. В случае отказа в удовлетворении просьбы заявителю должны быть предоставлены четкие обоснования.
Если по ходатайству принято положительное решение, собственнику земли вручается акт об изменении категории и вида разрешенного использования участка.
Документ должен содержать следующую информацию:
- характеристики и кадастровый номер участка (сведения должны соответствовать данным правоустанавливающих документов на землю и кадастрового паспорта);
- основания для внесения изменений;
- наименование бывшей и вновь присвоенной категорий участка и его вида разрешенного использования.
Изменения, указанные в акте, вступают в силу после внесения соответствующих данных в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может длиться до 2 месяцев со дня принятия решения. О ее завершении собственник участка должен быть уведомлен. После получения данного извещения владелец земли имеет право начать строительство жилого дома на участке, получившем статус объекта, предназначенного для ИЖС.
Существует ряд причин, по которым в смене статуса земли сельскохозяйственного назначения может быть отказано. Как правило, перевести земли сельхозназначения под ИЖС не удается, если:
- участок расположен в отдалении от населенных пунктов и не граничит с ними;
- перевод земли в категорию ИЖС противоречит генплану;
- объект относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда.
Присвоение почтового адреса земельному участку для дачного строительства
На землях, отведенных под фермерские хозяйства можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрироватькрестьянско фермерское хозяйство (КФХ), как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством.
C марта 2022 года разрешается размещение жилого дома на участке сельхозназначения, который входит в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства. Чтобы не допустить массовую застройку сельхозземель коттеджными поселками, в законе предусмотрен ряд ограничений:
- Дом может быть только один;
- Дома должен быть не выше трех этажей;
- Площадь дома не должна превышать 500 кв. м;
- Площадь застройки под домом должна быть не более 0,25% от площади участка. То есть речь идет об участках площадью от 8 до 20 гектаров;
- Региональные власти вправе установить муниципалитеты, где строительство фермерских домов будет запрещено.
По данным АККОР, крестьянско-фермерские хозяйства производят 13,8% объема всей сельхозпродукции. Зерна фермеры выращивают около 30%, подсолнечника — 34,9%, овощей — 21,4%.
До выхода закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на сельхоз земле было строительство дома на участке под ЛПХ, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство (КФХ).
Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.
В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.
Выучить полную классификацию назначения земель конечно можно, но самые перспективные для инвестора — это земли сельхозназначения, расположенные вокруг населенных пунктов, за границами жилых поселений. К с/х назначению относят земли с плодородными почвами под насаждения, пашни, сенокосы, лесные угодья. Государство поощряет использование физическими лицами сельскохозяйственных земель и создание личных подсобных хозяйств.
Если у вас нет денег, но есть коммерческий план, вы можете взять землю в аренду у местной администрации. Распределение осуществляет фонд перераспределения земель. Сведения о наличии земель в фонде являются общедоступными.
О том, что государство выдает землю каждому, кто сможет использовать ее по назначению, вы уже знаете. Осталось выяснить, как сельхоз земля может приносить доход. Ответов на этот вопрос гораздо больше, чем вы себе представляете, а стать инвестором с вложениями 10-50 тысяч рублей вполне реально. Способов управлять недвижимостью для получения дохода так много, что все они до конца не открыты. Здесь работает все:
- классические и стандартные сценарии создания ферм и садов:
- инновационные и продвинуты методы развития сельскохозяйственного туризма;
- применения собственных управленческих идей и решений в рамках законодательных нормативов.
Потенциал российских земель огромен. Уровень знаний россиян в этой сфере крайне низок, а прибыльность каждого из сегментов капитализации сельхоз земель может достигать 1000%. Сельскохозяйственная отрасль активно финансируется и поощряется государственными и финансовыми экономическими структурами.
На некоторые проекты потребуются базовые активы, под некоторые проекты банки охотно выдадут кредит, но максимальный эффект при инвестировании в земли сельхозначначения, достигают собственные стратегии, не обремененные банковскими займами. Достаточно иметь на руках небольшой стартовый капитал, приправленный хорошей идеей. Закладывайте в основу своей работы не воздушную идею, а четко структурированный и объективно взвешенный бизнес-план.
9 рабочих стратегий инвестирования в земельные участки
С целью эффективного использования территорий произведено деление всего земельного фонда на категории. В статье 7 ЗК РФ перечислены земли:
- населенных пунктов (поселений);
- сельскохозяйственного назначения (далее – СХН);
- специального назначения (земли промышленности, транспорта, связи, безопасности и пр.);
- особо охраняемые природные;
- лесного и водного фонда;
- госзапаса.
Граждане РФ вправе возводить индивидуальное жилье только при первых двух категориях и только при наличии соответствующего вида разрешенного использования. К примеру, построить дом и прописаться в нем можно на сх землях садоводства (с разрешения муниципальных властей) или на участке ИЖС.
Переоформление земли сельхозназначения под ИЖС регламентируется несколькими нормативными актами. Во время перевода надо руководствоваться:
- Земельным Кодексом (N 136-ФЗ).
- Законом «Об обороте земель сельхозназначения» N 101-ФЗ.
- Законом «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» N 172-ФЗ.
Как и при ИЖС, в некоторых случаях сельхоз земли (например, относящиеся к СНТ — садовому некоммерческому товариществу) можно использовать для жилищного строительства, а также для последующей прописки. Естественно, возникает вопрос о целесообразности перевода участка в ИЖС.
Преимущества земель ИЖС в том, что они изначально приспособлены для строительства жилых объектов с нуля, для этого не требуется дополнительное разрешение муниципальных властей. Другие плюсы:
- Проведение и ремонт коммуникаций проводится владельцами участков независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
- Участок земли ИЖС является полностью частным, его хозяину не надо следовать правилам СНТ или ДНТ.
Сельскохозяйственные земли переводят в ИЖС на основе порядка, прописанного в статьях 2-5 Федерального закона №172-ФЗ. Чтобы переоформить земли, заявителю нужно пройти следующие этапы:
- Проверить, подходит ли участок для перевода в ИЖС.
- Подготовить и предоставить документы, обосновать необходимость перевода земель.
- Получить итоговое решение. При положительном ответе обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Возможны случаи, когда в рассмотрении заявления может быть отказано из-за неправильно составленного ходатайства или неполного пакета документов. Это не надо расценивать, как категоричный отказ местной администрации. Достаточно просто переделать заявление и доложить недостающие бланки и формы. Если с этим возникнут сложности, то целесообразно обратиться за помощью к юристу.
Согласно статье 3 № 172-ФЗ ходатайство на перевод сельхоз земли в ИЖС граждане должны направлять в орган местного самоуправления, в чьем ведомстве находится участок. Способы подачи документов:
- напрямую в местную администрацию;
- почтой или через представителя (с описью вложений и уведомлением о вручении); через МФЦ;
- через Единый портал Госуслуг (в электронной форме с прикреплением отсканированных образов прилагаемых документов).
Срок оказания услуги — 2 месяца. По истечению этого времени заявитель имеет право получить либо акт об одобрении перевода земельного участка в другую категорию, либо задокументированный отказ.
Перевод в ИЖС делается в заявительном порядке. Владелец земли подает ходатайство с указанием следующей информации:
- Данные о заявителе (для физлиц — ФИО, паспортные данные, телефон; для юрлиц — полное наименование, адрес, телефон).
- Адрес земельного участка.
- Точная площадь и кадастровый номер участка.
- Действующая и желаемая категория и вид разрешенного использования земли.
- Причина, по которой заявитель желает перевести свои земли в ИЖС.
Общая стоимость перевода участка зависит от площади земель, кадастровой цены и других параметров. К тому же может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых возлагается на собственника участка.
Госпошлина за перевод земель не требуется. Но нужно покрыть изменения кадастровой стоимости. Оно составляет 30 % от стоимости участка, определенного в кадастровых документах.
Если срок действия последних оценочных работ истек, то надо будет провести новую оценку. Это обойдется примерно в 3000 руб. Выписка из Росреестра стоит 250 руб.
Стоимость перевода земельного участка в другую категорию
В России земельные наделы, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, имеют наибольшую кадастровую цену. Не трудно подсчитать сумму пошлин, которую получают согласно вышеуказанной стоимости. Таким образом, при переводе надела земли из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС значительно уменьшается доход бюджета страны. Поэтому решение проблемы в пользу заявителя в данном случае не всегда является выгодным государству. Более результативным считается разрешение ВРИ, которое не ведет к смене категорий.
В ценовую политику перевода земельного надела, используемого для сельскохозяйственных нужд, входят:
- затраты, связанные с получением различных справок и выписок;
- оплата проведенной экспертизы;
- оплата проектов и связанной с ними документации;
- оплата регистрационных услуг;
- компенсационные выплаты в размере 30% от кадастровой стоимости.
Цена процедуры перевода зависит от размера территории и затрат, которые непосредственно связаны с получением ходатайства, обоснованием необходимости изменения категории. Выгодна ли процедура, определите в индивидуальном порядке.
Перевод земельного участка из одной категории в другую осуществляется на платной основе. Цена может варьироваться в пределах 50-20 тысяч рублей. Иногда сумма превышает указанный диапазон.