Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем задаток при покупке квартиры отличается от аванса?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны.
В некоторых случаях задаток можно забрать. Условия возвращения денег следующие:
- покупатель передумал и отказывается покупать квартиру — средства остаются у владельца недвижимости;
- продажа отменяется по обоюдному решению сторон — сумма возвращается обратно;
- собственник отказывается от заключения сделки — он отдаёт двойной размер задатка.
Когда нужно передавать деньги
Сначала нужно тщательно осмотреть квартиру и обговорить с собственником все условия сделки. Если всех всё устраивает, то можно перейти к обсуждению, как будут передаваться деньги: задатком, авансом или обеспечительным платежом. После этого необходимо составить проект ДКП и соглашение и только потом отдавать деньги собственнику наличными или переводом на банковский счёт — любой из форматов должен подтверждаться распиской. Обычно она составляется в произвольной форме без особых требований. Но некоторые пункты точно стоит указать:
- наименование документа;
- основание — заключение ДКП;
- дата и место оформления расписки;
- паспортные данные обеих сторон;
- основные параметры квартиры;
- сумма предоплаты (цифрами и прописью);
- подписи обеих сторон с расшифровкой.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
| Схожие черты | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
| Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
| Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Схожих черт немного, а вот разница между авансом и задатком существенная. Это легко объясняется природой рассматриваемых платежей. Разница незаметна, когда сделка заключена, так как основные отличия между ними — в последствиях неисполнения основного обязательства.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.
Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.
В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.
Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?
Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.
Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Зачем вносить аванс или задаток?
Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:
- Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
- У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
- У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.
Что выбрать при покупке и продаже жилья ‒ задаток или аванс?
В связи с переходом рынка первичной недвижимости на эскроу-счета, специалисты прогнозируют в ближайшие два года рост цен на квартиры в новостройках минимум на 10%. Поэтому закономерен интерес покупателей ко вторичной недвижимости. Но приобретение вторички ‒ сложная задача, поскольку в этой сфере процветает мошенничество: недобросовестные продавцы скрывают, что в квартире прописаны дети, есть долги по коммуналке или совладелец не дал согласие на продажу. Чтобы минимизировать риски, изучите эту инструкцию. А также узнайте, как безопаснее «забронировать» понравившееся жилье: посредством задатка или аванса.
Предоплата ‒ это финансовая гарантия, что заинтересованные стороны твердо намерены заключить договор купли-продажи. Благодаря ей покупатель уверен, что объект не «уйдет» к другому лицу, а продавец ‒ что клиент не передумает, найдя более дешевую квартиру или дом.
Также продавец может использовать предоплату для подготовки жилья к продаже: погасить долги за коммунальные услуги, оплатить оформление необходимых документов. Но до того, как отдавать аванс или брать задаток, узнайте о разнице между ними.
А для этого читайте нашу статью.
В 380 и 381 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что задаток ‒ это часть общего платежа и одновременно доказательство заключения в оговоренные сроки договора купли-продажи. Также именно задаток обеспечивает исполнение этого договора.
Соглашение об этом виде предоплаты всегда фиксируется письменно, даже если сумма символическая и составляет 0,5% от стоимости жилья. Особенность задатка: когда сделка срывается по инициативе продавца, тот возвращает покупателю предоплату в двойном размере.
Если же заключать договор передумал покупатель, задаток остается у продавца.
С точки зрения закона, аванс ‒ это часть оплаты, которую покупатель отдает до подписания договора купли-продажи, чтобы подтвердить свои намерения. Но авансовый платеж не гарантирует заключение сделки. Поэтому покупатель вправе получить предоплату обратно, даже если сделка не состоялась по его вине.
Из общей суммы авансового платежа может быть вычтен какой-то процент в качестве штрафа за отмену сделки, но при условии, что это отмечено в договоре о предоплате.
Также из аванса могут быть вычтены суммы, потраченные продавцом на оформление пакета документов для продажи жилья, например, на оплату получения выписки из ЕГРН.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Способ, в общем-то, придуман: в качестве подтверждения намерений использовать деньги. Покупатель передает определенную сумму продавцу, тот ее принимает, и тем самым стороны обозначают готовность к совершению сделки.
Денежные средства, разумеется, передаются в строгом соответствии с действующим законодательством и, несомненно, не под честное слово, а только на основании специально подготовленного письменного договора (договора аванса, договора задатка, предварительного договора купли-продажи). В нем должны быть зафиксированы все условия как принятия денег, так и возможного их возврата – при изменении обстоятельств, включая и намерения сторон. Ох… ну как только эти деньги в народе не называют: и авансом, и задатком, и залогом… За словами – при такой серьезной операции, как купля-продажа недвижимости, – должно стоять не «народное понятие» («А мы так привыкши!»), а юридически точный их смысл. Давайте в этом вопросе – в принципе несложном, но требующем точности – и разберемся.
Предварительный договор покупки жилья
Настаивать в диалоге с продавцом на соглашении с задатком будущему покупателю квартиры выгодно, если он точно утвердился в намерении ее приобрести. Если же хочет одновременно рассматривать варианты среди прочих предложений рынка «вторички» — следует добиться авансового соглашений, поскольку эта сумма при отказе от завершения сделки покупателем будет ему возвращена.
Уберечь стороны сделки от одностороннего пересмотра условий купли-продажи в будущем позволит предварительный договор, устанавливающий формат и сроки предстоящего основного договора (Гражданский кодекс, ст.429).
По предварительному договору допустимо внесение обеспечительного платежа (задатка, аванса). Данный договор по значимости равен соглашению о задатке, т.к. содержит идентичные сведения о характеристиках квартиры, данных о сторонах и о размере аванса (либо задатка), поэтому можно подписать только его и не оформлять соглашение о предоплате.
Разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.
Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.
Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.
Сходства задатка и аванса
Платежная функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, внося задаток или аванс в сумме 100 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 1 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 900 000 рублей.
Доказательственная (удостоверяющая) функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате как аванса , так и задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).
✅ Что лучше аванс или задаток при покупке квартиры
Для Покупателя и Продавца, которые до последнего не теряют надежду, что подвернется более выгодный вариант, удобнее договариваться о внесении аванса. При отмене сделки ни одна из сторон не понесет материальных потерь.
- Задаток выгоднее Покупателю, при условии, что он не откажется от своих намерений. Предполагается, что при отмене сделки по вине Продавца Покупатель получит не просто переданную ранее сумму, а увеличенную вдвое.
- Аванс удобен своей «возвратностью». Он не влечет ответственности за неисполнение договоренностей, а потому удобен Продавцу, который не хочет упустить клиента, но и не до конца готов расстаться со своей собственностью.
Оформив задаток, нельзя сказать «я передумал покупать (продавать) квартиру» и остаться безнаказанным. Обе стороны должны быть готовы к последствиям.