Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разъяснил правила компенсации за некачественный ремонт». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Что делать, если ремонт вас не устраивает
Сторонами правоотношений при ремонте квартиры выступают:
- собственник или наниматель жилья, который именуется заказчиком;
- исполнитель работ в лице юридического лица, индивидуального предпринимателя или физического лица.
Взаимоотношения между указанными сторонами регулируются соответствующими нормами гражданского законодательства, состоящего из ГК РФ и ФЗ о защите прав потребителей.
Важно! Если же со стороны заказчика выступает субъект предпринимательской деятельности, например, общество с ограниченной ответственностью или индивидуальный предприниматель, то на их взаимоотношения распространяются нормы ГК РФ и других отраслей права. Закон о защите прав потребителей к ним никакого отношения не имеет.
После выполнения ремонтных работ заказчик при визуальном осмотре может обнаружить дефекты и недоделки, если они имеются. Ведь не обратить внимание на отваливающиеся обои, на неровность пола, на неправильную установку окон, радиаторов отопления и другие явные недостатки невозможно.
Отдельные недостатки и дефекты могут проявиться только спустя определенное время, некоторые заказчик просто не в состоянии оценить, если у него нет соответствующей специальной подготовки.
Учтите! Алгоритм действий заказчика должен быть следующим:
- при обнаружении дефектов и недостатков следует составлять письменный акт. Такой документ может называться и дефектной ведомостью. Желательно, чтобы он был подписан обеими сторонами правоотношений. Если исполнитель по каким-то причинам отсутствует или не желает подписывать ведомость, желательно пригласить специалиста-строителя, который составит акт. Кроме него документ подписывает заказчик и желательно два соседа. Все дефекты лучше зафиксировать фото или видеосъемкой;
- чтобы предъявить обоснованную претензию исполнителю, необходимо заказать проведение строительной экспертизы на предмет качества выполненных ремонтных работ. Ее выполнить может лицензированный специалист-строитель или соответствующее экспертное учреждение. С помощью экспертизы можно не только вывить все скрытые дефекты, но и произвести подсчет – сколько потребуется уплатить денег для исправления обнаруженных недостатков;
- юридически обоснованная письменная претензия вручается подрядчику. Для ее составления рекомендуется привлечь квалифицированного юриста, специализирующегося в сфере строительства. От качества претензии во многом будет зависеть и поведение подрядчика. К претензии следует приложить заключение эксперта, а также расчет убытков. Кроме того, следует обратить внимание подрядчика на решение обратиться в суд и взыскать не только сумму, уплаченную на некачественный ремонт и убытки, но и компенсацию за причиненный моральный вред. Если он по каким-то причинам отказывается ее принять и поставить отметку о ее получении, документ следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
- при частичном удовлетворении, получении отрицательного ответа на заявленную претензию или игнорировании подрядчиком требований, изложенных в ней, следует готовиться к судебной процедуре урегулирования спорных правоотношений.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Обязательно ли заключать договор о выполнении ремонтных работ
Затевая ремонт квартиры с привлечением специалистов, необходимо действовать грамотно с самого начала, это позволит избежать ряда проблем в будущем. Речь идет о письменном оформлении взаимоотношений путем заключения договора подряда на проведение ремонтных работ.
Ни в коем случае нельзя полагаться на устные договоренности. Заключение письменного договора о выполнении работ – обязательно, независимо от того, доверяете вы ли эти работы подрядной организации, найденной в интернете, или же нашли хорошего специалиста через знакомых, и даже если ремонтом вашей квартиры будет заниматься знакомый вам человек. И не забудьте получить документ, подтверждающий оплату услуг – квитанцию, чек или расписку, если работы выполняет физическое лицо.
Запомните, вы платите деньги – значит вправе обезопасить себя.
В договоре вы сможете прописать весь перечень работ, которые запланированы (подкрепив это отдельной сметой), сроки их выполнения, порядок оплаты, а также иные условия, которые сочтете необходимым отразить (порядок закупки материалов, промежуточные сроки сдачи работ, и т.п.). На данном этапе следует четко оговорить все детали сотрудничества, а если в процессе выполнения работ потребуются дополнительные работы, всегда можно заключить дополнительное соглашение к основному договору.
Договоренность с соседом
Мы договорились об основных технических параметрах ремонта и зафиксировали цену за квадратный метр под ключ. Я даже не поленился и нарисовал планы в программе для 3Д-моделирования.
Итак, площадь моей квартиры — около 65 квадратных метров. Я решил, что 7000 рублей за квадратный метр за комплексный ремонт в новостройке — неплохая цена, с чем также согласился сосед. Конечно, можно было реализовать и более бюджетный вариант, но у меня не было задачи заставлять подрядчика искать минимальные цены. Из этой суммы мы вычли стоимость работ, связанных с электрикой и сантехникой, потому что я планировал заняться ими сам. Это очень ответственная вещь, в которой я хотел быть уверен. Кроме того, мы вычли траты на штукатурку стен, так как эти работы уже были выполнены.
В итоге цена составила 5500 рублей за квадратный метр. Конкретнее: 150 000 Р за черновой этап и 175 000 Р за чистовой. Стяжка пола, шпатлевка, возведение перегородок, покраска потолка, оклейка стен обоями, отделка пола и другие работы должны были быть выполнены до состояния «под ключ». Как таковой сметы не было: черновые материалы оплачивались по факту расходов, чистовые я покупал сам.
Я направил иск в районный суд и ответчику. Суд принял его к рассмотрению и где-то через месяц назначил предварительное заседание. Ответчик был абсолютно не готов и не мог даже ответить на вопросы, какие деньги получал и на каком основании, читал ли он вообще иск. Судья решил отложить слушание еще на месяц для ознакомления ответчика с иском и даже учел мою просьбу назначить заседание после моего отпуска.
Во время основного заседания я повторил практически слово в слово свой иск. Ответчик пытался приобщить к делу пачки непонятных чеков за поставленные мне материалы. Естественно, доказать факт передачи чего-либо он не мог. Судья обратил внимание, что сумма моего иска не совпадает со справкой из банка, и спросил меня почему. Я не сразу сообразил, что речь шла о неполной справке, которую мне сделали в первый раз, поэтому сказал, что, возможно, ошибся в расчетах. Хотя нужный документ находился в приложениях к уточнению.
В итоге районный суд вынес решение в мою пользу, но удовлетворил иск частично: не заметил подтверждения перевода тех 7 тысяч рублей. Я мог бы обжаловать этот факт, но меня вполне удовлетворил результат, да и не хотелось тянуть. Зато приговор обжаловал ответчик.
Некоторые распространенные ошибки, которые допускают заказчики в строительных спорах:
После того, как я объяснил заказчику, что в данном случае заставить подрядчика устранить недостатки мы не сможем, я организовал проведение осмотра бассейна специалистом, который сделал вывод о том, что устранение недостатков возможно только посредством полного демонтажа и выполнения работ заново, стоимость которых была фактически соразмерна сумме аванса.
Подрядчику была направлена претензия с требованиями:
1) добровольно вернуть оплаченный аванс;
2) выплатить денежные средства в счет возмещения расходов, которые будет необходимо понести для устранения недостатков;
3) выплатить неустойку, а с учетом того, что по Закону о защите прав потребителей она составляет 3% за каждый день просрочки и на момент отказа от договора прошло больше месяца, неустойка была сильно больше цены договора;
4) компенсировать моральный вред;
5) компенсировать расходы на проведение экспертизы.
Претензия была проигнорирована подрядчиком и мы обратились с исковым заявлением о взыскании соответствующих сумм со «злодея».
Вначале все шло хорошо. С меня взяли около 30 тысяч рублей на расходные материалы и приступили к ремонту. На старте мы не планировали никаких авансов именно за работы до момента сдачи чернового этапа. Однако я поддался на уговоры и через некоторое время заплатил 150 тысяч за «почти сделанный» черновой ремонт. Почему я так поступил — не спрашивайте, но больше такого не повторится.
Постепенно я начал осознавать, что качество работ так себе, а сосед-бригадир понимает в ремонте меньше, чем я, но даже не хочет разбираться и тянет деньги.
При этом он взял себе еще пару заказов в районе, и я заметил, что у меня начали пропадать материалы.
Мои претензии к качеству, основанные не на личных предпочтениях, а на нормативных документах и рекомендациях производителей материалов, и, как следствие, постоянные переделывания привели к тому, что бригада сбежала, не выполнив оговоренный объем первого этапа работ, который уже был оплачен. Сосед же уверял, что он все доделает.
Он признал, что я заплатил больше положенного: остаток мы очень примерно оценили в 40 тысяч. Я попросил его написать расписку о том, что он обязуется вернуть эти деньги в определенный срок. Договорились, что, если работы будут выполнены, расписку мы уничтожим.
Примерно через восемь месяцев ругани по поводу того, что я в своей квартире делаю больше и качественней, чем тот, кому я плачу, я предложил закончить наши отношения и рассчитаться. Сосед выразил свое согласие, и мы решили зафиксировать, что его бригада успела сделать. Мы начали составлять смету выполненных работ, которые я на самом деле с натяжкой мог бы принять. Оказалось, что рабочие сделали существенно меньше, чем были должны. Они наработали примерно на 80 тысяч, хотя за первый этап я отдал 150 тысяч. Я предложил соседу вернуть разницу между этими суммами: 70 тысяч. Но он начал отказываться от договоренностей.
Мои предложения урегулировать вопрос мирно не увенчались успехом, хотя я был готов на многое закрыть глаза и не хотел длительных судебных разбирательств. При этом для завершения ремонта до состояния «можно ставить мебель» мне потребовалось еще около 150 тысяч на работы. Многое я делал сам, привлекал только маляра и паркетчика.
В самом начале ремонта сосед дал мне номер карты своей родственницы, чтобы я мог при необходимости переводить ему деньги. В дальнейшем это и сыграло в мою пользу. Когда я окончательно понял, что договариваться бесполезно, а человек просто тянет время и всячески уходит от ответственности, я сделал последнее предупреждение и сказал, что иду в суд с двумя заявлениями: о взыскании денежных средств по расписке и о неосновательном обогащении его родственницы.
Как можно было с его стороны так подставить близких, не понимаю. На его месте я сделал бы все, чтобы не впутывать других людей в эту историю.
Некачественно сделали ремонт в квартире, что делать
Сегодня, обращаясь в фирмы, оказывающие услуги по ремонту квартир или иных жилых помещений, можно столкнуться с рядом проблем, в том числе с оказанием услуги некачественной или с дефектами.
Внимание! Согласно действующему законодательству, исполнитель обязан устранить дефекты в течение срока, который до оказания услуг был оговорен сторонами.
Это значит, что если результаты работы имеют дефекты, то каждая из сторон должна попытаться уладить правовой спор в мирном порядке, без обращения в судебный орган.
Когда ремонт все-таки сделан плохо, а договориться возможности нет, что же делать?
В первую очередь необходимо заранее позаботиться о том, чтобы закрепить свои права в соглашении, заключенном с компанией-подрядчиком. В соглашении стороны указывают все главные условия.
В качестве главных считаются условия о периоде исполнения работ, о материалах, которые подлежат использованию, о стоимости работ и о условиях, которые касаются качества работ. Обратите внимание на то, что стороны вправе указать меры ответственности, которые будут наложены на участника соглашения, который свои обязанности не выполнил или выполнил некачественно.
Когда ремонт квартиры исполняется в несколько этапов, то к соглашению прикладывается смета.
Срок гарантийного ремонта по закону.
Срок исковой давности
Гражданским Кодексом РФ установлено, что общий срок исковой давности, то есть период, в течение которого допускается обращение в суд за защитой своих прав, составляет три года.
В течение этого периода лицо получает право подать исковое заявление в суд и требование возмещения понесенных неудобств от исполнителя.
Важно! Период начинает исчисляться со дня, когда заказчик узнал о том, что его права были нарушены, или в день, когда он об этом должен был узнать.
Когда речь идет о соглашении подряда, то период исковой давности начинает свое действие на следующий день после того дня, который установлен в соглашении как день сдачи работы.
Когда конкретный срок сдачи работы не установлен, срок исковой давности начинает течь с того дня, который заказчик обозначил как день сдачи работы.
Помните, что законом установлен и сокращенный период обращения с иском, который равен году. Применяется этот срок, как раз в случае выполнения ремонтных работ в квартире.
Что нужно обязательно учесть, чтобы избежать некачественного ремонта жилья
В первую очередь не торопитесь сделать ремонт быстро.
Прежде чем заключать соглашение, посоветуйтесь со знакомыми по поводу наличия проверенных исполнителей или изучите комментарии в сети интернет.
Важно! В процессе выбора исполнительной бригады необходимо придерживаться следующих рекомендаций:
- в первую очередь следует обращаться только к проверенным исполнителям, которые оказывают услуги по ремонту помещений. Такие подрядчики, как правило, на рынке услуг не один год, готовы представить положительные отзывы о выполненных заказах,
- после выбора организации рекомендуется ознакомиться с работами, которые уже были выполнены этой организацией. Не стоит стесняться задавать вопросы о ходе выполнения работ, сроках сдачи и материалах. Когда представитель затрудняется ответить, лучше не стоит заключать с фирмой соглашение,
- помните, не стоит обращаться за выполнением работ к фирмам, которые требуют предоплату. Заранее допускается только оплата материалов, которые потребуются для исполнения заказа,
- старайтесь выбрать только ту организацию, которая выполняет весь перечень работ, то есть от начала ремонта до его окончания. В первую очередь заказчик получит возможность избежать проблемы, а во-вторых, так будет намного легче контролировать ход выполнения работ.
Виды компенсации за некачественно выполненный ремонт
Если вы заключили договор с ИП — индивидуальным предпринимателем, то здесь тоже применимы положения Закона №2300-1 “О защите прав потребителей”. В первую очередь, попытайтесь договориться об исправлении всех обнаруженных недочетов, выявленных после ремонтных работ. Если же вам откажут или если работы не будут выполнены вовремя – направьте исполнителю претензию.
По договорам у нее все четко, и на ее имя, и на адрес квартиры, и деньги уплачены именно ее, и ремонт действительно наличествует. Кроме того в исковом она обосновывает необходимость ремонта, именно ненадлежащим состоянием квартиры на тот момент. Но в каком квартира действительно была состоянии — я понятия не имею, т.к. в ней никогда не был.
Таким образом, при заключении договора о выполнении ремонта в соглашении следует указать, какие работы должен выполнить подрядчик, и что конкретно нужно отремонтировать. К подписанной бумаге прилагается смета.
Качество их работ в его квартире меня вполне устроило, поэтому я согласился. Сосед же выступал в роли прораба.
Вступая в отношения с исполнителем услуги, необходимо закрепить этот факт документально, а все моменты предстоящей сделки должны быть оговорены договором о предоставлении услуг.
Почему важно заключить договор подряда на ремонт квартиры?
Перед тем, как доверить ремонт квартиры бригаде, следует заключить с ней договор подряда. В нем фиксируются условия выполнения работ, которые подрядчик обязан выполнять.
В защиту своих интересов заказчик вправе предусмотреть следующие положения:
В случае нарушения сроков работ и условий по качеству заказчик вправе не подписывать акт приема-сдачи и предъявлять к подрядчику претензии. При возникновении судебного спора договор будет являться доказательством обязательств по ремонту. Владелец квартиры сможет взыскать с ремонтной бригады причиненный ущерб и компенсацию морального вреда.
Если заказчик пустил строителей без договора подряда, он рискует проиграть судебное дело. Придется искать свидетелей, подтверждать факт некачественно выполненных работ с помощью фото и видеоматериала, проводить экспертизу, доказывать, что с подрядчиком был заключен устный договор.
Порядок действий по возврату денежных средств
Стоит помнить о сроках предъявления требований к исполнителю.
На основании пункта 3 статьи 29 Закона «Защите прав потребителя», последний вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
При подготовке претензии рекомендуется обратиться за юридической помощью. От грамотного и правильно оформленного документа зависит возможность скорейшего разрешения сложившегося конфликта. Основной элемент спора – финансовые затраты. Юрист сможет подобрать соответствующие нормы законодательных актов, при ознакомлении с которыми сторона ответчика поймет, что договориться миром будет значительно дешевле.
К самой претензии следует добавить копии документов, имеющих непосредственное отношение к рассматриваемому спору:
- Договор, заключенный с подрядчиком.
- Документы, подтверждающие выполнение условий по оплате услуг.
- Фото и видео материалы, подтверждающие наличие визуально обнаруженных дефектов.
- Копия экспертного заключения о наличии скрытых дефектов и стоимости восстановительных работ.
Что можно дополнительно взыскать с подрядчика
Если подрядчик не выполнил ваше досудебное требование и вынудил обратиться в суд, то потребительский закон позволит применить к нему дополнительные санкции. Более того, потребитель может даже рассчитывать на возмещение причинённого морального вреда, который взыскивается по факту установления нарушения прав потребителя.
- Неустойка — 3% от общей стоимости работ, за каждый день просрочки удовлетворения досудебного требования (статья 31 Закона о защите прав потребителей)
- Моральный вред – размер определяется судом исходя из конкретной ситуации (статья 15 Закона о защите прав потребителей)
- Судебные расходы – это расходы на составление досудебной претензии, иска, услуги юриста в суде, иные расходы (нотариальные, почтовые, транспортные и т.п.)
- Штраф – 50% от суммы, которая взыскивается судом с исполнителя (ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Учтите — в эту сумму не входят моральный вред и судебные расходы)