Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмерный план квартиры: с чего начать, что не забыть и зачем вообще он нужен?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значение площади, указанное в проектной документации, может различаться с итоговой. Эта ситуация часто приводит к возникновению конфликтных ситуаций между застройщиком и покупателем (дольщиком). Решить проблему можно несколькими способами в зависимости от того, на каких условиях заключалась сделка между сторонами.
Зачем мерить площадь в квартире?
Еще перед подписанием договора проверьте, есть ли в нем сценарии действия в случаях, когда реальная площадь не совпадает с проектной.
- Итоговая площадь меньше. Замеры проводят представители БТИ. Если они подтверждают несоответствие, застройщик возвращает часть суммы, заплаченной покупателем за недвижимость.
- Итоговая площадь больше. В этом случае платить придется покупателю. Он не сможет получить полный пакет документов на квартиру, пока не компенсирует разницу.
Некоторые застройщики предлагают ещё одно решение – устанавливают определенный «коридор». Если отклонение входит в его рамки, разница не компенсируется. Но в подобных ситуациях покупатели чаще остаются в проигрыше.
Что делать, если выявили расхождения?
Допустим, вы обнаружили отклонения. Что делать, куда обращаться? В большинстве случаев различия незначительные, поэтому владельцы спокойно принимают объект, получают ключи и начинают проводить ремонтные работы. Но действовать можно и по другому сценарию – составить претензию, требовать компенсацию. Согласно нормативно-правовым актам несоответствие даже на 0,1 кв.м. – это уже повод для того чтобы начать разбирательство.
Принять квартиру в только построенном жилом доме или начинать спор со строительной компанией – решение за вами. Кто-то требует возмещение через 0,1 кв.м., а кто-то готов закрыть глаза на расхождение в 0,5 кв.м., только бы поскорее получить документы на квартиру. Если вы всё же решили воспользоваться своим правом на компенсацию недостающей квартирной площади, рекомендуем действовать по такому алгоритму:
- Направление претензии застройщику (ценным письмом через сервис Почта России или лично). В документе разъясните, что реальная ОП не соответствует заявленной в ДДУ, а также требуйте повторного проведения замеров с участием кадастрового инженера.
- Если застройщик отреагировал положительно, предложите ему урегулировать спор. Наиболее эффективный выход из этой ситуации – предоставление денежной компенсации, то есть, возвращение части денег, уплаченных за квартиру, покупателю. Сумму определите самостоятельно, учитывая разницу между проектной и реальной стоимостью, а также цену за метр квадратный.
- При игнорировании претензии строительной компанией проведите экспертизу с привлечением экспертов, начинайте готовить документы для суда.
- Суд изучает материалы дела, назначает проведение независимой экспертизы. На основании полученных результатов принимается решение по делу.
Что нужно для того чтобы отстоять свои интересы? Безупречное знание законов. Если вы не сильно разбираетесь во всех этих законодательных нормах, а времени вникать нет, заручитесь поддержкой квалифицированного адвоката, который специализируется на разрешении подобных конфликтов.
Специалисты, ответственные за измерение квартирной площади
Со слов генерального директора компании NPV было сказано, что оценщики не имеют отношения к замерам жилья. Специалисты этой сферы работают уже с готовыми цифрами, прописанными в справках и техпаспортах. Сотрудники оценочной компании не замеряют комнаты и не занимаются правками площадей квартир. Эта обязанность принадлежит определённым сотрудникам из БТИ с определённой компетенцией в таких делах. И это очень правильно. Если замерами займутся заинтересованные компании, тогда начнутся факты злоупотребления служебным положением и добавлением квадратов.
Часто проявляются неточности замеров в квартирах с нестандартной планировкой. Также площадь может быть искусственно увеличена. Поэтому такими вопросами занимаются только инженеры из БТИ.
К разряду вспомогательных помещений относят балконы и пристроенные террасы. Если нужно оценить такую площадь, то вызывают сотрудника соответствующие отрасли. Это особенно необходимо, если приобретается квартира со вторичного рынка. В техпаспортах такого жилья цифры часто занижены, что вызовет дальнейшие трудности с перепланировкой и даже перепродажей. Балконы также не включаются в выполненные замеры старых квартир. Поэтому процедуру рекомендуется провести заново с участием экспертов. Такой подход к делу гарантирует новым владельцам правильность выполненных замеров и позволит сэкономить на установленном налоге. Размер последнего прямо пропорционален площади приобретённого жилья. Также позволяет независимым оценщикам «накручивать» налоги на больших квартирах.
Как производятся замеры квартиры
Если мы обратимся к закону о жилищных отношениях, то увидим определение, что общая площадь жилого здания — это сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений, а также частей жилого дома. А к жилой площади относятся только спальные и гостиные комнаты.
Т.е. в общую площадь входят все закоулки дома, нежилые комнаты, это все, что входит в собственность — балконы, кладовки, санузлы, кухни, коридоры, столовая и т.д. А вот площадь дверных проемов и венткоробок в нее не включается.
Чтобы сделать замеры самостоятельно, возьмите рулетку и замерьте длину и ширину по плинтусам (периметр внутренних стен), исключив дверные проемы. Перемножьте длину на ширину и получите площадь одной комнаты.
Но это стандартный вариант. Ведь к неотапливаемым помещениям применяются понижающие коэффициенты. К тому же не все комнаты имеют правильную прямоугольную форму.
Egov.kz: электронное правительство и операции с недвижимостью >>>
Как получить сведения через портал Госуслуг
Чтобы получить подробные сведения об объекте недвижимости, в том числе о площади отдельных помещений, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Для этого нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг и подтвердить свою учетную запись в одном из подтверждающих центров вашего города. Сделать это можно на почте или в МФЦ. Процедура занимает не более 3 минут и производится бесплатно.
После этого нужно войти в личный кабинет на сайте Росреестра. Вход туда будет произведен через портал Госуслуг. Такая схема идентифицирует пользователя. После этого из личного кабинета можно заказать любую выписку из ЕГРН, которая вас интересует. Если вы желаете узнать площадь помещения в квартире, то вам понадобится ее расширенный вариант с кадастровым планом.
Такая важная характеристика объекта недвижимости, как его площадь, представляет огромный интерес для покупателя. Чтобы быстро проанализировать по этому параметру несколько квартир, достаточно знать их адреса. Получить сведения о площади всего дома и помещений в нем можно разными способами, но все они не требуют больших усилий, так как все можно сделать в режиме онлайн.
Что такое общая квартирная площадь и что входит в неё?
Общая площадь – это количество метров всех помещений, находящихся в квартире, не зависимо, подсобные они или жилые, применяемые для расчёта коммунальных платежей, в соглашениях о купле-продаже жилья, в объявлениях о реализации.
В общий метраж квартирного помещения входят:
- жилые комнаты;
- детские комнаты, комнаты для гостей и спальни;
- кухни;
- коридоры;
- встроенные в стену шкафы;
- ниши в стенах, так называемые «хрущевские холодильники.
Что такое право пожизненного наследуемого владения участком? Особенности такого вида права собственности описаны здесь.
Последствия увеличение жилой площади при перепланировке
В документации на квартиру фигурируют такие понятия, как общая и жилая площадь помещения. По этим важным характеристикам:
- определяется кадастровая и рыночная стоимость объекта;
- платится арендная плата;
- рассчитываются коммунальные платежи;
- платятся налоги на недвижимость.
Площадь всех помещений квартиры обязательно должна быть указана на её техническом плане.
- Что такое жилая площадь?
- Что входит в жилую площадь квартиры, а что в общую?
- Как считается жилая и общая площадь?
Правила при проведении замера площади:
- перед замером распечатайте детальный план ваших апартаментов;
- для измерений используйте лазерный дальномер, именно этот инструмент позволит сделать точные измерения;
- посчитайте площадь вспомогательных помещений, таких как лоджия, балкон, терраса;
- точно определите какой у вас тип вспомогательного помещения, от этого будет зависеть какой понижающий коэффициент будет применяться к вашей площади: для балконов и террас он составляет 0.3, для лоджий 0.5. Характерной чертой балкона является его выступ за пределы фасада здания, у лоджий это наличие капитальной стены хотя бы с одной стороны, за пределы фасада здания она не выступает. Стоит учесть, что некоторые застройщики пренебрегают этим и считают площадь вспомогательных помещений за 1.0;
- из полученных результатов замеров необходимо исключить площади технических шахт, сантехкоробов и инженерных коммуникаций (вентиляция, канализация и трубы водоснабжения);
- начинайте замеры слева направо от входной двери. Дальномер нужно держать строго параллельно полу или под прямым углом относительно стены, на расстоянии 1 метра от пола;
- для замера сложного помещения, разделите его на простые составляющие – прямоугольники, обязательно отметьте их на вашем плане. Сумма площадей полученный прямоугольников и будет площадью помещения;
- овальное или круглое помещение разделите на треугольники и прямоугольник, сложите получившуюся сумму. Погрешности в виде непосчитанных частей не учитывайте, они на результат практически не повлияют;
- если в вашем помещении стены не параллельны друг другу, то есть они неровно расположены, во избежание погрешности в измерениях нужно отдельно замерять каждую стену, сравнивая отличия. В некоторых случаях пользоваться правилом измерения сложных помещений;
- площадь балкона и лоджии замеряется от поверхности наружной стены до ограждения балкона;
- дверные и оконные проемы, арочные и прямоугольные проемы между комнатами размером менее 2 метров, а также проемы оконных блоков в общей площади не учитываются;
- учитывайте, что при проведении отделочных работ стены и перегородки оштукатуриваются, это влияет на конечные замеры площади. Необходимо узнать на какой стадии проводились замеры и учтено ли это в документации;
- межкомнатные перегородки должны быть указаны и обустроены в соответствии с планом помещения, а также указаны их материалы и толщина, проверьте, все ли верно и соответствует ли плану и договору.
Измерения нестандартных комнат
Нередко дома имеют помещения с выступами, углублениями. Если посмотреть план, то можно увидеть несколько прямоугольников. Условно выделяют простые геометрические фигуры. Затем по отдельности вычисляется поверхность каждой из них.
К обычным размерам добавляется еще несколько – длина, ширина углублений, выступов. После квадратные метры простых фигур складываются. Получается общая площадь.
Встречаются не только четырехугольники. Бывают треугольные, ромбовидные, закругленные формы. Если это выступ, то его квадратуру нужно вычесть из большего значения. Углубление же прибавляют.
Комнаты со скошенными стенами делят на прямоугольники, треугольники. Получают несколько измерений, далее высчитывают квадратуры фигур независимо друг от друга. После их складывают. Для прямоугольных треугольников вычисляют произведение катетов (сторон, на стыке которых располагается угол 90°). Это значение делят пополам.
Обычно квадратура пола соответствует поверхности потолка. Но иногда могут быть полуколонны или другие элементы декора. Они уменьшают величину поверхности. Их обязательно учитывают при расчете. Например, для пола из квадратных метров потолка вычитают квадратуру полуколонн.
Особенности измерений нестандартных комнат
Для расчета размеров нестандартных помещений обычной формулы будет недостаточно. Комната будет иметь неправильную форму, если в ней есть такие элементы:
- эркеры;
- ниши;
- углы между смежными стенами больше или меньше прямого угла;
- срезанные углы;
- выступающие углы или другие элементы;
- скошенные стены.
То есть если одна стена будет длиннее противоположной на несколько сантиметров, то форма помещения будет неправильной, что повлечет изменения в расчетах. Для таких расчетов применяется простой метод:
- все помещение делится на несколько правильных фигур: трапецию, круг, треугольник;
- рассчитывается размер каждой фигуры в отдельности;
- полученные величины складываются между собой;
- величина переводится из квадратных сантиметров в квадратные метры.
Подготовительная работа
Из инструментов потребуется ручка или карандаш, блокнот для проведения вычислений, калькулятор, а также, обыкновенная рулетка, обычная и длинная металлическая линейка, необходимая для проверки кривизны стен.
Для начала профессионалы советуют убедиться, что комната имеет правильную геометрическую форму. Квадратное помещение промеряют вдоль стен, при прямоугольной форме нужно просто сравнить диагональные линии её противоположных сторон, они должны быть параллельны и равны, тогда можно говорить о равностороннем прямоугольнике.
В последнем случае мебель из середины пространства надо будет отодвинуть. Это же следует сделать, если вы надумали воспользоваться лазерной рулеткой – прохождению её луча ничто не должно препятствовать. Работать с таким прибором, безусловно, удобнее, но при сложной конфигурации, множестве выступов, её использование сопряжено со многими трудностями.
Интересный факт! Самым дорогим считается жильё в Гонконге – за 150 $ там можно снять клетушку с метражом 2,5 кв. м, приобрести однокомнатную квартиру возможно за 1 млн. руб.
Важные нюансы при измерении площади квартиры
В новостройках и уже сданных домах замерами жилых и общих площадей квартир занимается кадастровый инженер. Застройщик заранее заключает договорные отношения со специалистом и приглашает его перед сдачей дома в эксплуатацию. При этом очень важно, чтобы вся процедура выполнялась со строгим соблюдением правил. Если измерение площади квартиры сделано с нарушением, то будет сложно оформить перепланировку, а также неправильно посчитается налог на жильё. У этой процедуры есть свои правила и много нюансов:
- сама технология подсчёта площади;
- выполнение точных замеров комнат с неправильной формой;
- учёт возможных погрешностей;
- человеческий фактор – сотрудники бюро тоже ошибаются.
На что оказывает влияние ОП
Изучение жилищного кода для расчета отеля квартиры, особое внимание следует уделить искусству. 15, что определяет, что именно является предметом жилищного права.
- Все компоненты Российской Федерации применяют единую систему для расчета полезной площадки. Разделение различных типов жилых помещений обсуждается в ст. 16 жилищного кода. Статья 17 определяет распределение жилых помещений и ограничений на их использование.
- Из значения OOD-квартиры зависит ряд существенных вопросов:
- Значение недвижимости для покупателя. Неопытные люди, ищущие людей, могут сосредоточиться на ценности
- Вспомогательный При выборе подходящей опции для покупки, в основном сосредоточиться на размере жилой площади.