Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ремонт подъезда — обязанность УК или жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.
Когда ремонт необходим
Во всех случаях, когда в квартире на последнем этаже появляется излишняя влажность, на потолке, стенах развивается грибок, нужно задуматься о ремонте крыши МКД. Протечки могут возникать:
- во время дождя, таяния снега;
- без видимой причины – когда нарушается гидроизоляционный слой, жидкость накапливается, затем стекает вниз.
Выявить разрушение крыши поможет осмотр. Его позволено проводить жильцам дома, работникам управляющей компании. В этом случае нужно обратить внимание на:
- Повреждение стропил грибком, насекомыми, природными воздействиями, например отслоение металлических листов из-за ветра.
- Температуру на чердаке.
- Влажность бетонных перекрытий, деревянных элементов конструкции.
- Состояние покрытия – обветшание, появление отверстий недопустимы.
- Гидроизоляцию. Листы кровельного материала должны плотно прилегать к выходам на крышу, антеннам, воздуховодам, зафиксированы между собой.
Восстанавливать кровлю должны УК, ТСЖ. При больших повреждениях потребуется капитальный ремонт. Протечки обслуживающие организации обязаны устранять за сутки после выявления.
Итак, кто делает капитальный ремонт при аренде и кто за него платит
И в случае договоров аренды, и при договорах найма жилых помещений, в вопросе кто платит за капремонт — собственник или арендатор — закон указывает на собственника. Но оставляет право сторонам договориться о другом порядке и прописать его в договоре.
Прежде, чем приступать к капитальному ремонту, нужно зафиксировать все договоренности письменно: срок, стоимость работ и их перечень.
Если собственник компенсирует арендатору капитальный ремонт, то должны быть утверждены сроки и порядок компенсации. Если арендатор делает капремонт за свой счёт, это должно быть прописано в договоре или отдельном соглашении, чтобы избежать возможных судебных разбирательств — так как по закону капремонт оплачивает и делает собственник.
Как добиться от управляющей компании проведения ремонта
Если вы хотите провести какие-то дополнительные работы в подъезде, это можно сделать после общего собрания, на котором будет принято соответствующее решение. На нем решают, какие работы будут проводиться, какой взнос сделают жильцы.
Если вы хотите, чтобы был проведен текущий ремонт, и считаете, что в этом есть объективная необходимость, а управляющая компания по своей инициативе этого не делает, необходимо обращаться в УК с заявлением. Предварительно желательно также организовать собрание жильцов, постановить на нем вопрос о необходимости проведения ремонта и с протоколом обращаться в УК. Напишите заявление в двух экземплярах, один останется у вас, на нем должна быть подпись ответственного лица и дата принятия документа в работу.
Необходимость ремонта кровли
Протечки в квартирах, расположенных на верхних этажах многоквартирного дома – рядовое явление, связанное со снижением эксплуатационных качеств кровельного покрытия. Чем раньше будут предприняты действия, направленные на организацию ремонтных работ, тем проще и дешевле устранить проблему.
По характеру проявления протечки крыши подразделяются на :
- снеговые (появляются в период бурного таяния снега, либо как результат подтаивания нижнего слоя, который соприкасается с теплым кровельным покрытием);
- ливневые (возникают в период выпадения осадков);
- «мерцающие» (признаки протечек появляются бессистемно и без видимых оснований, в качестве основных причин фигурируют ошибки монтажа кровельного пирога, неправильно выполненный парапет, микротрещины в кровельном покрытии и т.д.);
- «сухие» (намокание потолков и стен в помещении вызвано конденсатом, накапливающимся в подкровельном пространстве).
Решение, какой ремонт необходим кровле для устранения протечек, принимается на основании дефектовой ведомости, которую составляют специалисты управляющей компании или подрядной организации, нанятой ею для выполнения этой работы. В зависимости от характера и площади повреждений различают следующие виды ремонта:
- Текущий. Частичный или текущий ремонт кровельного покрытия выполняется при появлении на ее поверхности протечек, при повреждении каких-либо отдельных элементов кровли, ухудшении звукоизоляционных или термоизоляционных свойств крыши, при нарушении внешнего вида конструкции. Он обходится значительно дешевле капитального, выполняется чаще, так как направлен на поддержание кровли в нормативном состоянии.
- Капитальный. Цель капитального ремонта – полная реконструкция кровли, которая включает в себя демонтаж старого покрытия и возведение нового кровельного пирога, замену элементов водосточной системы и несущих конструкций, противопожарную и антисептическую обработку деревянных элементов каркаса.
Учтите, что капитальный ремонт кровли многоквартирного дома обходится намного дороже, чем текущий ремонт. Расценки на этот вид работ начинаются от нескольких тысяч рублей за квадратный метр. Итоговая стоимость зависит от вида кровельного материала и термоизоляции.
Жилищный отдел и Жилинспекция
Жалобы в инспекции и административные службы практически по принципу не отличаются от заявления о протечке в УК ЖКК.
Достаточно указания того, что уже происходило обращение коммунальщикам с дальнейшим игнорированием.
Обратиться можно, если не был соблюден гарантийный срок. Вышестоящее ведомство дает ответ на запрос в течение месяца.
Этого периода достаточно для:
- проведения проверки управляющей компании;
- осуществления осмотра крыши и занесения в протокол факта протечки кровли;
- предписаний и вынесения требований коммунальщикам.
Обратившийся получит письмо с указанием совершенных действий, даты осуществления ремонта и ответственного за него.
Как проконтролировать результат ремонта
Подтверждением того, что реставрация крыши проведена качественно, является отсутствие промокания от снега, дождя, изменения температуры.
Для приемки ремонтных работ создается комиссия. Она оценивает состояние кровли, узнает о ходе ремонта, опрашивает жителей дома. Специальная комиссия состоит из: работников УК, сотрудников жилищного отдела и собственников квартир.
Любой жилец, который исправно платит взносы на ремонт, может войти в комиссию. Для этого достаточно изъявить желание.
Коммунальщики персонально отчитываются по проделанному ремонту перед пострадавшим. На его имя пишется письмо, где излагается ход проведенных работ.
Чтобы не взыскивать убытки за испорченное имущество через суд, нужно застраховать вещи на случай протечки крыши. Тогда материальный ущерб будет компенсировать страховая компания.
Ремонт кровли — текущий или капитальный ремонт?
Категорийность зависит от масштаба бедствия: один вопрос, если покровный слой не удерживает атмосферные воды в отдельных местах, и совсем другой, когда пришли в негодность основные конструкции кровли на более чем 40% площади.
Это значит, что ремонт кровли может быть и текущим, и капитальным. Одним росчерком пера, сидя в кабинете, невозможно вынести вердикт относительно объема и масштабности работ.
Оценку состояния может сделать только квалифицированный инженер-строитель, да и то после тщательного осмотра, причем не только внешнего: придется выяснить, в каком состоянии каждый из слоев кровельного «пирога».
Текущий ремонт крыши многоквартирного дома обычно включает:
- установку на место или замену отдельных поврежденных листов шифера, сорванных порывами ветра и др. явлениями;
- заделку отдельных трещин, щелей;
- отдельными местами восстановление стяжки, рубероида;
- исправление других мелких дефектов.
Всякий объем работ, даже небольшой, потребует затрат труда и материалов, то есть вклада определенных средств. Чтобы установить, в какую сумму выльется восстановление непроницаемости кровли многоквартирного дома, необходимо составить смету.
Определения для отнесения тех или иных работ к капитальному и текущему ремонту кровли дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р).
Вот мы и разобрались, что такое капитальный ремонт крыши многоквартирного дома.
Проведение сезонных осмотров
Подняться на крышу дважды в год и проверить герметичность наиболее уязвимых зон – обязанность эксплуатирующей организации. Особого контроля требуют места примыканий, парапеты, рейки, хомуты, воронки, швы гидроизоляционных полотен.
Все эти зоны должны быть смонтированы абсолютно герметично. Если в процессе визуального осмотра замечено нарушение, то его можно устранить при помощи герметизирующих составов либо путём монтажа заплатки, в зависимости от типа кровли.
При весенних осмотрах необходимо:
● обратить внимание на сохранность кровельного ковра на основной площади крыши и карнизные зоны на крышах с наружным водостоком;
● убрать с кровли грязь и прочий мусор;
● визуально проверить состояние защитного слоя;
● проверить наличие вздутий кровли, водяных блюдец;
● отметить в «Журнале по ремонту и эксплуатации крыши» нарушения герметичности примыканий кровельного ковра к выступающим конструкциям, инженерному оборудованию, выходам на крышу, примыканиям к стенам, парапетам, вентиляционным трубам, к стойкам радио- и телеантенн, ограждений и т.д.;
● проконтролировать состояние водоотводящих устройств (ендов, водоприёмных воронок);
● проверить наличие и правильность закрепления защитных металлических фартуков и свесов и правильность закрепления краевых реек и состояние герметика.
При весенних осмотрах следует обратить внимание на механические повреждения кровельного ковра, которые могли возникнуть при очистке кровли от снега металлическими лопатами. Водонепроницаемость кровельного ковра проверяют также путём тщательного осмотра потолков и стен помещений, расположенных под крышей.
Полученные данные о появлении пятен сырости и протечек следует отметить на плане крыши либо верхнего этажа и определить соответствующее место разгерметизации кровельного ковра, швов панелей и мест сопряжения стен с кровельными панелями.
При летних осмотрах следует внимательно обследовать поверхность кровли и отметить наличие признаков старения материала: появление трещин, вздутий, пузырей по всей поверхности, сплошных каверн, «губчатость» материала, потерю защитной посыпки (для кровель из БПМ). Вертикальные поверхности необходимо проверить на образование складок и «сползание» материала.
Осенние осмотры проводят с целью подготовки кровли к зиме: очищают воронки от загрязнения, а поверхность кровли – от листьев и мусора. При этом запрещается сметать их в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты, мётлы, полимерные скребковые устройства. Кроме того, для подготовки зданий к зимней эксплуатации необходимо проверить в чердачном помещении:
● изоляцию трубопроводов, воздухосборников расширительных баков, вентиляционных и канализационных стояков;
● состояние аэрационных устройств для вентиляции чердачных помещений и вентилируемых бесчердачных крыш;
● плотность притворов дверей и люков чердачных помещений и выходов на крышу.
Отдельного разговора заслуживает оборудование, установленное на кровле. Часто это происходит с нарушением всех норм, особенно если речь идёт о самовольной установке, например, ТВ-антенн, без разрешения эксплуатирующей организации.
Выбор в пользу инноваций
Ни у подрядчиков, ни у заказчиков не оставалось сомнений, что механическая система креплений в данном случае не подходит. Гарантировать, что новая кровля прослужит десятки лет, никто не мог. На встрече с подрядчиком и представителями регионального Фонда капитального ремонта эксперты компании-производителя предложили рассмотреть клеевую систему крепления.
Для кровельщиков (впрочем, как и для сотрудников Фонда капитального ремонта) это было в новинку. В системе ЖКХ о клеевой системе крепления мало кто слышал. К тому же для монтажа требовалось убрать около 5–7 см старых слоев. За счёт демонтажа старой стяжки каждый квадратный метр конструкции становился легче на 50–70 кг.
Естественно, стали просчитывать данное предложение с экономической точки зрения. Для работ понадобились: теплоизоляционные плиты LOGICPIR СТЕКЛОХОЛСТ, ПВХ-мембрана LOGICROOF V-GR FB 1,5 мм, клеевые составы и специально подобранные комплектующие, среди которых кровельные рейки, металлические тарельчатые элементы, полиуретановый герметик, очиститель для ПВХ-мембран, пешеходная дорожка Logicroof WalkWay Puzzle, ПВХ-аэраторы.
Распространённые причины протекания
Кровля многоквартирного дома выполняет барьерные функции, защищая жилище человека от проникновения атмосферных осадков и холодно. Из-за большой площади она зачастую и является слабым местом конструкции, через которое происходит большее количество теплопотерь. Выявить протекание кровли достаточно просто, намного труднее определить, какова причина нарушения герметичности покрытия. Судя по опыту профессиональных кровельных мастеров, чаще всего крыша течет из-за следующих дефектов:
- Нарушение технологии возведения кровли. Это наиболее вероятная причина протекания крыши, так как подрядные организации часто нарушают технический регламент, дабы сократить сроки ремонта крыши и удешевить этот процесс.
- Окончание срока эксплуатации кровельного покрытия. Каждый кровельный материал имеет свой срок службы, после завершения которого он требует немедленной замены. Чаще всего гидроизоляционные покрытия сохраняют эксплуатационные свойства в течение 5-15 лет.
- Некачественный, дешевый, некондиционный кровельный материал, которые еще до начала эксплуатации имел дефекты.
- Механические повреждения гидроизоляционного слоя, которые могут возникнуть из-за деятельности человека.
- Воздействие неблагоприятных факторов окружающей среды. Ливни, снегопады, перепады температуры, сильный ветер – угроза для целостности кровельного покрытия.
Даже если жилой многоквартирный дом еще только сдали в эксплуатацию, его крыша отнюдь не защищена от протечек, промерзания и механических повреждений. Обладатели квартир, расположенных на верхних этажах многоэтажек, подтвердят, что промочки могут возникать в любой сезон, нанося ущерб отделке помещения, порождая влажность и сырость. Технический регламент классифицирует протечки через кровлю на следующие категории:
- Снеговые. Такие протечки появляются во время бурного таяния снега, при оттаивании нижнего слоя снежной шапки, соприкасающейся с поверхностью кровельного материала.
- Ливневые. Промочки этого типа возникают во время обильного выпадения осадков из-за несовершенства водосточной системы или затекания жидкости в швы.
- «Мерцающие». Мерцающими называют протечки, которые могут проявляться бессистемно, в независимости от времени года, наличия или отсутствия осадков, чаще всего они возникают из-за нарушения технологии возведения кровли или из-за трещин на поверхности гидроизоляционного покрытия.
- «Сухие». Сухими называют протечки, которые не вызваны обильными ливнями или таянием снега. Они проявляются как намокание потолка и стен верхних этажей из-за накапливания конденсата внутри кровли.
Учет расходов на ремонт кровли здания
Наверное, одной из самых уязвимых частей здания является его кровля. Она чаще других подлежит ремонту, поскольку в большей степени подвергается воздействию неблагоприятных погодных условий.
Именно поэтому при ежегодных (весенних и осенних) технических осмотрах зданий особое внимание уделяется проверке крыш и кровель с целью выявления дефектов (неисправностей), определения степени износа и уточнения объема работ по текущему и капитальному ремонту.
Какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту кровли? Как осуществляется планирование ремонтных работ и что включает в себя подготовка к их проведению? Каковы особенности учета расходов на ремонт кровли? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.
Под ремонтом здания (его элементов) понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей ремонтируемого объекта. Иными словами, по результатам ремонта здания, в отличие от реконструкции, его основные технико-экономические показатели (строительный объем и общая площадь здания, вместимость или пропускная способность или его назначение) не изменяются.