Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В 2022 году на столичном рынке возник объем офисов, предлагаемых в субаренду; в основном это офисы иностранных компаний, решивших покинуть российский рынок или сократить деятельность на территории России, а также отечественные игроки, оптимизирующие пространство. В течение года объем офисов, предлагающийся в субаренду, варьировался в пределах 150–200 тыс. м2 , по итогам года показатель достиг уровня 166 тыс. м2 . По итогам первых трех месяцев 2023 года объем таких офисов составил 152 тыс. м2 . Такой тип вакантных помещений составляет 8% от всех свободных помещений на рынке (учитывая офисы, предлагаемые в прямую аренду, и свободные места в гибких офисах). Наибольший объем субаренды сконцентрирован в качественных бизнес-центрах класса А в развитых деловых районах Москвы.

Рынок в поиске решений проблемы роста доли свободных площадей

Надежда Цветкова, Директор, руководитель отдела аренды торговых площадей:

«Мы ожидаем, что показатель доли свободных площадей продолжит расти до III кв. 2023 года, после чего ситуация начнет стабилизироваться. Участники рынка уже выработали решения для сокращения доли пустующих площадок, среди которых: фокус на российский fashion, деление крупных помещений на более мелкие, инвестирование средств в развитие собственных брендов и предоставление качественных площадок новым зарубежным игрокам».

• Единственным крупным качественным торговым центром, открытым в I кв. 2023 г., стал ТРЦ «Сердце Митино» в составе МФК «Митино Парк» (общая арендопригодная площадь 80 тыс. кв. м).
• 8 новых зарубежных брендов вышли на российский рынок в I кв. 2023 г., что превышает показатель IV кв. 2022 г. практически в 3 раза.
• 57% зарубежных ритейлеров, раннее присутствующих на российском рынке, продолжили работать без изменений.

Что будет с ценами и спросом

По мнению исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, ценовой «пузырь» в ближайшее время будет сдуваться за счет ограничений ЦБ к «экстремально низким» ипотечным ставкам, которые входят в силу с 1 июня 2023 года. Второй фактор, определяющий цены «первички» и «вторички», по мнению эксперта, — это спрос населения на ипотеку.

«По данным нашего финансового маркетплейса, онлайн-спрос потребителей весь первый квартал был ниже аналогичного периода годом раньше. А в марте оказался меньше январского на 3%, — говорит аналитик. — Многие люди заняли выжидательную позицию и откладывают покупку квартиры, тем более в ипотеку. Отметим, что в прежние годы высокий ипотечный сезон начинался как раз в январе-марте и спрос прибавлял. Правда, мы не видим и резкого падения, что позволяет сделать вывод о том, что на рынке найден определенный баланс. Возможно, что в 2023 году мы выйдем на плато и дальнейшая динамика будет плавной. Впрочем, если не произойдет новых геополитических и экономических потрясений».

Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?

Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:

• число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
• объем предложения только за квартал вырос на 60%;
• в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
• собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
• в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.

Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.

К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?

Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.

Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.

Владельцы складов сохраняют ликвидность

На рынке складской и индустриальной недвижимости в Казани в целом также сохраняется большой спрос на качественные помещения. Как заметил Ильшат Хамитов, «спрос по складам, особенно класса А, был очень высоким, сейчас он немного успокоился, но все равно складов не хватает».

Диана Нургалиева также отметила высокий спрос на производственные помещения: «Сейчас практически не найти нормальных складов сегмента А—А+, В—В+ класса. На них сохраняется очень жесткий дефицит. Можно сделать прогнозы, что он немного спадет с введением в эксплуатацию второй очереди «Новой Туры». Собственник пока только анонсировал строительство».

Рустем Сафин в разговоре с изданием привел в пример еще ряд объектов в районе Большого Казанского кольца в промзоне на Тихорецкой и Учительской. Здесь на продажу выставлены три производственные базы стоимостью 320 млн, 210 млн и 105 млн рублей. Это земельные участки с помещениями площадью 1,5 га, 3 га, 4,5 га.

— Эти производственные помещения продаются чуть больше года, так как наложилась ситуация с СВО. У нас были потенциальные интересанты, но кто-то из них уехал из страны, кто-то передумал делать быстрые покупки либо надеялся на существенное снижение цены и торг, но продавцы решили сохранить ликвидность и отказались от уменьшения стоимости, что я считаю правильным. Таких площадей земли промышленного назначения в районе Тихорецкой и Большого Казанского кольца больше в продаже нет, — отметил эксперт.

Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится

Без поддержки спроса со стороны государства, строительная отрасль не справится с текущими трудностями и внешними ударами. Поэтому в 2023 году помощь придется неизбежно расширять.

Так, в конце 2022 года уже было принято решение продлить программу льготной ипотеки (хотя и с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых). Существенно расширена семейная ипотека — теперь кредиты со ставками до 6% смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья.

Будут принятые и новые меры, на этот раз адресного характера. Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий». Более того, рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году возможно сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса.

Обзор коммерческой недвижимости в спб

Имея многолетний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости в различных российских регионах Холдинг «АйБи ГРУПП» проводит регулярный мониторинг развития региональных рынков. Мы работаем как по заказу своих клиентов, так и самостоятельно. Результатом самостоятельных исследований становятся обзоры рынков коммерческой недвижимости и аналитика недвижимости.

Ежеквартально аналитическая служба Холдинга — компания «Ай Би Рисеч» — представляет исследования по 4-м основным направлениям в обзор недвижимости в спб входит:

• рынок офисной недвижимости
• рынок торговой недвижимости
• рынок гостиничной недвижимости
• рынок земли

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

1. KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

2. GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

3. «Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

	2018	2019	6 мес. 2019	2020	6 мес. 2020	6 мес. 2021
Общее предложение торговых площадей в России, млн м2	27,6	28,2	27,9	28,9	28,4	29,2
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2	576	558	200,3	655	218,2	405,2
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб)	16,9	17,2	17	17,3	17,2	17,7
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб)	363	313	95,3	144,2	0	313,9
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб)	20	13	4	3	0	6
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек	189	193	190	197	194	200

По итогам 2021 года в столице открылось 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м (на 37,4% выше аналогичного периода 2020 года, когда было введено 261,6 тыс. кв. м).

Прирост нового предложения состоялся за счет открытия проектов:

• двух крупных проектов 2021 г. – ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA 75,6 тыс. кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м).
• ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA: 70 тыс. кв. м) в историческом центре Москвы на Павелецкой площади.
• районных объектов – ТРЦ «Небо» (GLA: 27 тыс. кв. м), ТРЦ Prime Plaza (бывш. «Принц») (GLA: 25 тыс. кв. м) и ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18,5 тыс. кв. м).
• ТРЦ «Флотилия» в составе одноименного ЖК (GLA: 23 тыс. кв. м) и торговый комплекс в составе бизнес-центра «Смоленский Пассаж» (фаза II) (GLA: 19,7 тыс. кв. м).
• аутлет-центра Vnukovo Premium Outlet (GLA: 11,9 тыс. кв. м).
• трех торговых центров ADG Group – «София» (GLA: 3,5 тыс. кв. м), «Янтарь» (GLA: 8,5 тыс. кв. м) и «Саяны» (GLA: 3 тыс. кв. м).

В целом ввод 2021 года превысил отметку 300 тыс. кв. м и является самым масштабным за последние пять лет в Москве. Ранее высокие показатели ввода были отмечены в 2015-2016 гг.

Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?

Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:

1. Рост стоимости квартир в новостройках;
2. Новые программы ипотеки;
3. Комплексное строительство;
4. Снижение площади жилья;
5. Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.

Повышения активности на рынке коммерческой недвижимости не предвидится

В феврале показатель Shopping Index, отражающий число посетителей на 1 тысячу квадратных метров торговой площади, в Москве оказался на 23,7% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. В Санкт-Петербурге падение оценивается в 25,4%. При этом значения февраля лучше январских, когда в столице спад составил 24,8%, а в городе на Неве — 29%, пишет «Коммерсантъ».

Согласно оценке CBRE, объем сделок по аренде площадей в торговых центрах на фоне пандемии сократился примерно на 40%. Однако структура спроса на помещения осталась прежней — более трети площадей занимают fashion-операторы. Специалисты отмечают, что в настоящий момент арендные ставки в ТЦ Москвы на 20-24% ниже, чем в прошлом году.

Федеральное агентство новостей ранее сообщило о новом ценовом рекорде на московском рынке жилья. В феврале стоимость квартир в новостройках столицы класса «стандарт» выросла на 6%. О причинах подорожания недвижимости в российских городах-миллионниках рассказало издание «ФедералПресс».

В 2023 году обанкротилось больше ритейлеров, чем во время Великой рецессии, особенно универмаги (торговые центры) и ритейлеры одежды. По мере того, как обычные розничные торговцы истощают денежные резервы, а потребители совершают покупки в Интернете, еще больше торговых центров опустеет, а арендодатели не выполнят свои кредиты в первой половине 2023 года. По прогнозам экспертов, к 2025 году будет на 20% меньше торговой недвижимости (по данным CBRE Group, лос-анджелесской компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиционной компании).

Активным инвесторам, ищущим объекты коммерческой складской недвижимости для инвестиций, будет сложно найти сделки с данным типом недвижимости, но для инвесторов, которым повезло уже владеть складскими помещениями, высокие арендные ставки и низкие уровни вакантных площадей будут гарантировать стабильную прибыль.

«Большинство фирм понимают, что потребность в офисных помещениях всегда будет. Может быть, режим работы будет менее плотным, может быть, более гибким, и персонал будет работать пару дней в неделю из дома. Может возникнуть гибридная ситуация, когда фирмы будут продолжать использовать офисные помещения и с большей гибкостью », — сказал Ариэль Бентата, основатель и управляющий партнер по инвестициям в инвестиционную компанию Accesso Partners LLC из Флориды.

По мнению экспертов, в первой половине 2023 года резко упадет доходность большей части коммерческой недвижимости, прежде чем во второй половине 2023 года начнется стабилизация коммерческой недвижимости. Между тем ожидается, что склады и распределительные центры, единственное яркое пятно в отрасли, станут еще более ценными.

Большинство офисных помещений в 2023 году оставалось пустым. Инвесторы ожидают, что сотрудники будут постепенно возвращаться в офисы после того, как пандемия утихнет. Но компании приспособились к политике работы на дому, и, по данным CBRE, спрос в офисах может НАВСЕГДА сократиться на 15% из-за перехода на удаленную работу.

В этом году на рынке также продолжит укрепляться тренд на «обеление» деятельности FM компаний. Глобально эта тенденция начала формироваться еще в 2023 году. В первую очередь, после появления СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов», инициатором создания которой была в том числе компания MD Facility Management. В рамках данной организации крупнейшие игроки рынка объединили свои усилия для разработки и внедрения профессиональных этических норм и новых «правил игры», которые помогут вывести отрасль из «серой» зоны. Во-вторых, с запуском реестра «БелыйФМ.рф», который является для заказчиков FM услуг одним из основных индикаторов налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации. Данный фактор сегодня становится важным аргументом при выборе FM подрядчика, поэтому с каждым годом все больше участников рынка стремится войти в данный реестр. «С увеличением числа компаний, которые начинают работать в «белую», наш сегмент продолжит становиться более прозрачным и конкурентоспособным, что положительно скажется и на качестве оказываемых услуг для конечного потребителя», — комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.

Окунёмся в действительность

А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.

Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы

Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:

1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.

2) На это существенным образом повлияли:

• события февраля и сентября 2022 года;
• переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
• отъезд из России состоятельных граждан.

3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:

• дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
• увеличение доступности рыночной ставки;
• разворот цен на вторичном рынке;
• рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
• улучшение геополитической ситуации в стране.

Похожие записи:

• В Омской области в два раза увеличили лимит на отстрел медведей
• 36 часовая рабочая неделя на 2023 год для России
• Какие выплаты положены ветеранам труда в Нижегородской области