Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для легализации необходимо будет учесть замечания ответственных органов власти, внести изменения и зафиксировать их документально. После одобрения и заполнения акта ввода здания в эксплуатацию, через суд нужно получить право собственности на строение.
В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика
Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:
- реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
- сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);
- отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);
- СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
- СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);
Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду
Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:
- возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
- нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
- возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
- подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;
Снос деревянных, каркасных, кирпичных домов
У нас можно заказать услуги по сносу любых типов зданий. Разберем не только жилой дом, но и баню, хозяйственные пристройки, габаритные конструкции. Учитывая материал, из которого построен дом, выполняется его снос.
Деревянные сооружения
Разваливающиеся, ветхие здания из дерева – не редкость. Дом занимает немало места, не принося никакой пользы; его состояние угрожает человеческой жизни, здоровью. Зачастую разборка осуществляется механизированным методом, используя тракторы, бульдозеры и самосвалы. Предварительно выносим вещи, которые владелец еще будет использовать, аккуратно снимаем облицовочные материалы.
Старые доски, бруски, планки вывозятся на свалку. Прогнившие, трухлявые доски не пригодятся даже для выполнения черновых работ.
У нас имеется необходимая техника. Работаем аккуратно, не повреждая соседние постройки, которые не подлежат сносу.
Каркасный дом
Согласно действующим нормам, относятся к категории зданий, монтаж или демонтаж которых выполнятся после полученного разрешения в госструктурах. Поможем с оформлением документации. Два популярных способа сноса старого здания на дачном участке:
• здание разбирается на элементы; выполняется параллельно с демонтажем материалов полный снос здания;
• задействуется специальная техника, разрушающая все материалы, конструкции, элементы сооружения, которые не будут использоваться в дальнейшем.
Остается только демонтировать фундамент. Технология работы определяется в зависимости от основания – ленточное или свайное. Убирается территория от мусора, наводится порядок, вывозятся старые строительные материалы.
Кирпичный дом
Здания отличаются прочностью, долговечностью, износостойкостью. Ручным методом разборка дачных домов из кирпича неэффективна. Перед сносом учитывается возраст дома, параметры, плотность застройки, особенность размещения комнат. Основной фронт работ выполняют спецтехникой.
Среди инструментов используем кувалды, перфораторы, отбойные молотки. На территории остается много битого кирпича, старый раствор – вывезем все. Заказать услугу можно по контактам, указанным на официальном сайте.
Помимо эффективности, оперативности, полного фронта работ предлагаем доступные цены.
Как снять дом с кадастрового учета?
Последний шаг – снятие дома с кадастрового учета. Когда Росреестр зафиксирует ликвидацию постройки в ЕГРН, собственнику перестанут начислять налог. Также он сможет построить и зарегистрировать новый объект на месте старого.
Для снятия с кадастрового учета потребуются следующие документы:
-
паспорт собственника;
-
правоустанавливающий документ на дом и на земельный участок;
-
заявление о снятии с учета объекта недвижимости;
-
заявление о регистрации прекращения права собственности от каждого правообладателя;
-
акт обследования от кадастрового инженера.
Дом на учете: как оформить снос
В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.
Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.
Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.
Участок в собственности: могут ли заставить снести строение?
Очередной вопрос, который очень важен при решении проблем с незаконными постройками касается того, могут ли потребовать их снести, если земля в собственности. На сегодняшний день это не предусмотрено законом.
Такой исход возможен только в тех случаях, если имеется соответствующее решение суда или же, когда сооружение возведено на земельном участке муниципальной или государственной принадлежности.
Однако в этом случае есть исключение — например, когда построенное здание угрожает жизни или здоровью человека. Обычно это случается, если не соблюдены ГОСТы, стандарты, применены для строительства вредные материалы. Но и в этом случае суд может решить оставить строение на переделку.
Важно! Если администрация подала иск о сносе возведенного дома, при этом суд отказал, то теперь местные власти до сих пор не имеют права прийти к владельцу дома и потребовать ликвидировать дом.
Реконструкция нежилого здания
Зачастую для устранения выявленных нарушений, чтобы избежать сноса самостроя, необходимо провести строительные работы по реконструкции здания, которые в итоге изменят параметры здания (в том числе и существенно).
Например, как узаконить пристройку? Для этого можно разобрать лишний этаж, чтобы она соответствовала допустимым параметрам, либо возвести новые несущие конструкции для обеспечения строительной безопасности. Кроме того, возможно включить перепланировку в проект реконструкции.
Какие работы необходимо провести, зависит от обнаруженных нарушений или получения разрешений и согласований, а также от того, какой документации не достает для легализации самостроя.
Следовательно, после реконструкции ваша самовольная постройка будет выведена из тени в правовое поле.
Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования
Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).
- В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
- Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
- Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
- При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.
Вс разъяснил, какую пристройку нужно снести — новости право.ру
В начале 2020 года житель Ярославской области Роман Фирсов* возвел пристройку к своей квартире в многоквартирном доме. В ней он сделал ванную комнату. Проход в новое помещение собственник разместил на месте окна. В итоге площадь недвижимости Фирсова увеличилась с 38,5 м² до 51,1 м².
После окончания работ собственник направил заявление на ввод объекта в эксплуатацию в областной департамент строительства. Но чиновники отказались выдавать разрешение, так как Фирсов не согласовывал строительные работы ранее, а также не получал согласия на возведение пристройки от других жильцов дома.
Тогда собственник обратился к ООО «Кадастровый центр «Согласие» за проведением экспертизы.
Специалисты в заключении указали, что самовольная реконструкция жилого дома соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью кого-либо.
Безопасность постройки также подтвердили эксперты из «Всероссийского добровольного пожарного общества» и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области».
Но с этим не согласилась собственница одной из квартир дома Нина Шамова*. Летом 2020-го женщина обратилась в Угличский районный суд Ярославской области с иском к Фирсову и управлению муниципального имущества местной администрации. В нем Шамова потребовала признать пристройку незаконной и обязать ответчика ее снести.
Практика ВС решил, когда пристройку можно признать самовольной
Истец указала, что ответчик без согласия других жильцов занял земельный участок, который, согласно ст. 36 ЖК, — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. По словам истца, из-за реконструкции дома она также не может свободно пройти к своим сараям.
Кроме того, ответчик не оборудовал слив с крыши, из-за чего с пристройки стекает вода, которая подтапливает сооружения, расположенные рядом.
В иске Шамова указала, что Фирсов самовольно установил канализационную трубу, которая проходит под сараями женщины: она протекает, из-за чего гниют бревна сараев, появляется сирость и неприятный запах, утверждала истец.
Впоследствии к требованиям Шамовой присоединились другие жильцы дома — Николай Шамов* и Аркадий Никитин*.
Но Фирсов отказался сносить пристройку и подал встречный иск, в котором потребовал признать право собственности на реконструированную квартиру.
По словам Фирсова, до начала работ он получил устное согласие на строительство от всех жильцов дома.
Ответчик также уверен, что постройка не нарушает права и интересы других собственников, так как подтопления происходили и до ее возведения из-за особенностей ландшафта.
Но доводы Фиросова не показались суду убедительными. 2 декабря 2020 года Угличский райсуд признал пристройку незаконной и обязал ответчика ее снести. Первая инстанция указала, что для проведения реконструкции Фирсов должен был получить письменное согласие от всех собственников помещений дома и без этого пристройку нельзя признать законной.
Ярославский областной суд занял иную позицию по этому сопору. В определении от 12 апреля 2021 года апелляция обратила внимание, что согласно заключениям экспертов пристройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам.
Это является основанием для сохранения пристройки по правилам ст. 222 ГК, а еще, отметил суд, другие собственники помещений дома дали согласие на реконструкцию в устной форме. Это подтверждается пояснениями Фирсова и его супруги, указала апелляция.
По мнению областного суда, согласие других жильцов необязательно должно быть получено в письменной форме.
В итоге апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила встречный иск Фирсова. С этим согласилась и кассация. После чего Шамова решила обратиться в Верховный суд.
Самовольная постройка забора
Иногда обращаются с исками о самовольной постройке забора на дачном участке или в садоводческом товариществе. Построенный забор должен отвечать нормам земельного законодательства, быть не сплошным, решетчатым, поднятым над землей, быть высотой не более 1,5 метров, соответствовать нормам строительства и не создавать угрозы жизни и здоровью людей.
Любой участок, находящийся в собственности должен иметь справку из БТИ о межевании, согласно которой определяется территория земельного участка. Право собственности охраняется законом.
Если на дачном участке самовольная постройка забора была произведена с нарушением основных требований, забор должен быть снесен или демонтирован. С требованием о нарушении своих прав на целевое использование земли гражданин может обратиться письменно к соседу и правлению дачного товарищества. Если ситуация не меняется, пострадавшее лицо обращается в судебные инстанции. Для подтверждения факта самовольной постройки забора с нарушением норм проводится экспертиза. Специалист по землеустройству, независимо ни от кого, составляет акт, в котором указываются все нарушения, если таковые имеются.
На судебном заседании судья будет опираться на акты экспертизы, если эти нарушения существенны, самовольно построенный забор подлежит сносу или демонтажу.
В законах по градостроительству и землеустройству четко описаны нормы возведения заборов, соблюдение которых не приведет к спорной ситуации. Нарушение территории соседнего участка при установке забора будет иметь последствия, все строения не должны нарушать технических данных участков, согласно нормам межевания. Все расходы, связанные с проведением судебного процесса, расходы на экспертизу можно взыскать через суд с проигравшей стороны. Консультация юриста по землеустройству поможет проанализировать дело и дать оценку правомерности обращения в суд.
Самовольная постройка на муниципальной земле
В основном, все самовольные постройки совершаются на собственных участках, однако, существуют прецеденты, когда под строительство занимают муниципальные земли. Это может быть капитально построенный дом или пристрой к дому, за счет захвата некоторой части муниципальной земли.
Самовольную постройку можно узаконить только на собственном участке. В судебных инстанциях имеются иски от органов самоуправления о сносе самовольных построек на муниципальной земле, возведенных с нарушением норм градостроительства и нарушением использования городских земель. В таких случаях получить право собственности на объект довольно трудно, но возможно обращение к администрации города о выделении этого участка под строительство. Однако суды приходят к выводу, что сохранение построек, не соответствующие ст. 222 ГК РФ ведут к еще большему возведению самовольных построек. Граждане надеются, что суд не подойдет формально и даст разрешение на сохранение самовольной постройки и признания права собственности, предлагая администрации отдать в аренду пожизненного пользования земельный участок. Но в основном, все объекты будут снесены, так как они часто нарушают планы градостроения.
Кодекс об административных правонарушениях РФ установил ответственность за самовольные постройки на муниципальной земле в виде штрафов. Чтобы прекратить тенденцию самовольных построек предлагается существенно увеличить административные штрафы и брать их в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Помимо этого может быть назначено административное наказание и будет выдано предписание о сносе объекта за свой счет. Если это не выполняется, то снос проводится в принудительном порядке.
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
За что сносят дачный дом?
Если вы возвели дом, но ещё не зарегистрировали его в Росреестре, учтите — на земле под ИЖС можно построить отдельно стоящее здание высотой не более 20 метров и не более 3-х этажей в высоту. Технический, мансардный и цокольный (расположенный более, чем на 2 метра от уровня земли) этажи тоже учитываются при подсчёте.
Если в техническом плане дома более 3-х этажей, то ему могут вынести приговор — «снести».
Ещё одна причина, по которой дом может попасть под снос, — земельный участок получен не в установленном порядке. Это может быть мошенничество или просто самовольный захват участка. Например, у вас есть 6 соток, а рядом пустырь. Вы строите дом, выходя за пределы своего участка, а потом выясняется, что у пустыря есть хозяин и он не доволен, что его собственность захватили. Придётся договариваться с владельцем земли, сносить дом или переделывать его так, чтобы он не заходил на территорию соседа.
Дома, построенные без разрешений или с нарушением строительных норм и правил, тоже могут подлежать сносу по решению суда. Часто встречаются разбирательства между владельцами двух смежных участков, когда один считает, что сосед нарушил его права, а также угрожает жизни и здоровью. Самое распространённое нарушение — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка.
Предметом спора между соседями может быть тень, которая падает на участок и не даёт расти кабачкам, дождевая вода с крыши, которая размывает землю и прочие неудобства. Разбирательства возникают, потому что в законе сказано, что строения на участке не должны нарушать ничьи права и не должны никому мешать.
В законе есть важная оговорка, которая подтверждается решениями Верховного суда. Снос — крайняя мера. Она применяется, если нет возможности устранить нарушение. Например, получить разрешающие документы на постройку, реконструировать строение так, чтобы стало 3 этажа вместо 5. Сносить или приводить в соответствие с законом — решает суд.
Дом и все строения на нём могут подлежать сносу, если земля понадобилась для государственных и муниципальных нужд. Например, строение газопровода или дороги. Но в этом случае государство выплачивает компенсацию. Владельцы домов и земель судятся не за право оставить дом (оспорить решение, принятое на федеральном уровне невозможно), а за размер выплаты.
Если дом построен в границах охранной зоны (нефте- газопроводов, железнодорожных путей), то его тоже потребуют снести. Но, если на момент строительства в публичном доступе не было сведений об охранной зоне (отметки на картах, опознавательные знаки), то дом можно сохранить.
Поправка в закон принята в 2018 году. До этого дочерние компании Газпрома через суд заставляли сносить десятки домов, находящиеся вблизи газопроводов, хотя на момент строительства никто о них не знал.
Какой могут выписать штраф?
Штраф за самозахват земли предусмотрен ст. 7.1 КоАП. Если определена кадастровая стоимость земельного участка, его размер составляет:
- для простых граждан – 1-1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тыс. руб.;
- для должностных лиц – 1,5-2% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. руб.;
- для юридических лиц – 2-3% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 тыс. руб.
Если кадастровая стоимость участка не определена, размер штрафа следующий:
- для простых граждан – 5-10 тыс. руб.;
- для должностных лиц – 20-50 тыс. руб.;
- на юридических лиц – 100-200 тыс. руб.