Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если дом не оформлен в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон позволит решить проблему переоформления прав по документам старого образца, а также легализовать жилые дома, если нет документов о правах на этот земельный участок, отметил статс-секретарь — замруководителя ведомства Алексей Бутовецкий.
Как признать самострой через суд?
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Статистика показывает, что при наличии веских аргументов суд с большой долей вероятности примет решение относительно самовольного строительства в 2023 году в пользу истца. При этом значение имеют причины, по которым возведен самострой или сделана нелегальная реконструкция. Например, оправдательной причиной будет то, что работы проводил предыдущий собственник, а новый владелец сразу же обратился в ГКЗ или суд, как только обнаружил нарушение закона. Имейте в виду, что помимо штрафа придется заплатить государственную пошлину за рассмотрение дела: сумма будет зависеть от стоимости недвижимости.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Технический план для постановки на кадастровый учёт
Сформировать технический план вправе только кадастровый инженер с квалифицированным аттестатом. В техплане содержится информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также включены поэтажные планы здания. Заверяется техплан электронной цифровой подписью кадастрового инженера. По новым требованиям в техническом плане расположение объекта показывают при помощи геодезических координат. Это позволяет с абсолютной точностью установить нахождение объекта, указанного в техплане.
Техпланы в отношении любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и требуются в следующих случаях:
- постановка строения на кадастровый учёт;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- проведение реконструкции;
- исправление кадастровых ошибок;
- судебные разбирательства с участием объекта недвижимости.
Процедура постановки на учёт в кадастре и регистрации права зависит от того, какой вид разрешённого использования земли.
Кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» подготовят технический план на основании имеющихся документов на строение. Дополнительно нужно представить технический паспорт объекта, если он был оформлен ранее, а также проект дома и разрешение на строительство. В случае отсутствия разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация с описанием объекта недвижимости.
Минусы продажи участка с незарегистрированным домом
- ФНС и Росреестр выявляют неплательщиков налогов и владельцев недвижимости, обходящих постановку на кадастровый учёт жилых объектов. После аэрофотосъемки собственники земельных участков получают предписание о регистрации строений и сооружений. Если в этот момент Иванов и Петров уже вышли на сделку купли-продажи и в договоре прописано, что на участке отсутствуют постройки, а соответствующие органы при регистрации прав провели проверку и выяснили о предписании постановки на учёт, сделка приостанавливается.
- Иванов, согласившись на официальную регистрацию дома, может потерять покупателя, который, например, передумает и уйдёт к другому продавцу пока идёт оформление.
- В случае самовольных построек, отсутствия одобрения администрации на строительство, других нарушений допускается риск судебного разбирательства на предмет сноса таких строений.
- Если Росреестр или налоговая вычислят незаконные объекты строительства, ответственность после продажи участка с незарегистрированным домомложится на плечи покупателя.
- Отсутствует гарантия возведения постройки по градостроительным правилам, что создаёт трудности для нового владельца, как и возможный отказ продавца от сделки при предъявлении требования или просьбы оформить дом.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В первую очередь, следует понимать, что предметом сделки (предположительно, договора купли-продажи) может быть только то, чем продавец обладает по праву собственности. В Вашем случае – это право собственности на земельный участок.
В дальнейшем после заключения такой сделки все обязанности и проблемы, связанные с оформлением и регистрацией прав на недвижимое имущество на данном участке, будут исключительно Вашей головной болью и решаться за Ваш счет.
1 марта 2022 года вступили в силу изменения, требующие теперь не только подать декларацию, но и осуществить технический учет, создать инвентаризационное дело на объект недвижимости, что, безусловно, повлечет для Вас дополнительные траты и возможные сложности в согласовании (например, если дом расположен вблизи коммунальных сетей близкого к поверхности заложения).
Приостановка регистрации права собственности на дом в садоводстве
Правильно вам ответили.
В вашем случае сначала подаете декларацию по дому — регистрируете право собственности.
После того, как получите св-во на дом, выходите на сделку и сдаете ДКП, тогда вс пройдет ровно без косяков. Вы как специалист должны были четко понимать, что одновременно зарегистрировать право на новый объект и переход права росреестр не сделает. У вас же в ДКП прописан дом, право на который не зарегистрировано.
Николай, первый раз слышу, чтобы при регистрации дома по упрощенке (декларация), нужен тех. и кадастр. паспорт на дом, на то она и упрощенка. Как же дачная амнистия, на регистрация нужны доки на уч-к и сама декларация, кот.заполняет сам собственник, что называется «на глазок». Или я что-то путаю?
Я так уже регистрировала дом в сад-ве, правда это было в 2022 году. Может сейчас новые требования?
Какие расстояния между объектами на участке следует соблюдать
Основные требования, предъявляемые к дачному участку:
- площадь участка должна быть не менее 6 соток;
- участок должен быть отгорожен от соседнего ограждением;
- жилой дом может быть любой планировки с высотой потолка не ниже 2,2м, с погребом или подвалом;
- дождевой слив должен выходить на свой участок, а не на соседний;
- площадки с твердым покрытием (террасы, дорожки) должны составлять не более 30% от общей площади участка.
Расстояния, которые необходимо учитывать при размещении объектов на участке, определены Сводом правил 53.13330.2011 для земельного участка 6 соток:
- От жилого дома до бани, душевой – не менее 8м, до уборной – 12м;
- До соседнего участка от жилого дома – 3м, от курятника или другой постройки для мелких животных – 4м, от сарая, теплицы или иной постройки – не менее 1м, от высоких деревьев (груша, яблоня) – 4м, средних (вишня, слива) – 2м, для низких (кустарников) – 1м;
- От компостной ямы или уборной до колодца – 8м;
- От жилого дома до улицы – 5м, до проезда – 3м;
- Расстояние до лесного массива – не менее 15м.
Какая дачная недвижимость облагается налогом
В Гражданском Кодексе нет понятия «налогообложение за дачный дом». На самом деле физические лица обязаны выплачивать другие виды налогов, включая взносы за имущество.
Подобные платежи относятся к фискальным. Местные власти вправе производить корректировку налоговой ставки таких платежей, но только в рамках, которые были установлены федеральным законодательством.
Налог на дачный дом в текущем году должен выплачиваться на все объекты, зарегистрированные в ЕГРН.
Согласно ст.401 НК РФ налогообложению подлежат дома и постройки, построенные на дачных участках и на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Эти строения причислены к жилым домам, поэтому они облагаются налогом по той же ставке, что и жилая недвижимость.
Налоговые сборы распространяются только на дачные дома, площадь которых превышает 50 кв.м. Домики меньшей площади налогообложению не подлежат. Если размер объекта превышает 50 кв.м., то налог начисляется только на оставшуюся площадь.
Владельцы дачных участков обязаны выплачивать эти виды налогов:
- на недвижимое имущество;
- на землю, на которой расположен домик;
- подоходный налог (при продаже или аренде домика).
Штраф За Неоформленный Дом На Участке Снт 2020
- регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
- сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
- налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
- штрафов за нарушение сроков платежей нет.
- Приобретение с целью реконструкции, сноса дома
. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления; - Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
- Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.
В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.
Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.
Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.
Меры предосторожности
Чтобы избежать штрафов за нарушение земельного законодательства, Росреестр рекомендует:
1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок — это договоры купли-продажи, дарения, мены. Если документов на участок нет, нужно оформить право на землю, зарегистрировав его в Росреестре;
2. Проверить наличие регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
3. Использовать земельный участок только в установленных границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
4. Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе;
5. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Информация о них указана в выписке из ЕГРН.
Этапы оформления права собственности и нюансы
В соответствие с требованиями ЗКодекса России (учитывая все изменения и дополнения), можно выделить несколько этапов, которыми характеризуется оформление земельного участка муниципального значения в собственность.
Такими этапами определяют:
- Установление границ участка
Если границы участка ещене определены, то первые ваши действия, логично, что начать оформление права на него стоит с установления его координат — именно так называется межевание.
Действия по межеванию входят в обязанности ЦЕУКИКЗ (центр единого учета, кадастра и картографии земли). Специалисты, которых вызывают заблаговременно (кадастровые инженеры), имеют право по оформлению соответствующей технической документации.
Проводятся подготовительные работы, устанавливается их стоимость, после происходит оформление технического проекта.
Далее необходимо уведомить всех заинтересованных лиц и вынести границы земли в натуре (установить так называемые межевые знаки) и составляют межевой план. Подписывается межевой акт — и сформированный пакет необходимых документов выдается заказчику.
- Кадастровый учет