Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет через аккредитив при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Как это скажется на сделках с недвижимостью
Для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не произойдет. В первую очередь поправки коснутся косвенного владения — когда недвижимость оформляется на номинального собственника или доверенное лицо, считает Денис Фролов из BMS Law Firm. «К подобной схеме прибегают, как правило, коммерсанты, имеющие проблемы с кредиторами, и чиновники», — сказал юрист. Но никто не мешает покупателю получить заем от состоятельного родственника на покупку недвижимости. Возврат займа, разумеется, контролировать невозможно. Либо стороны сделки могут определить стоимость недвижимости ниже контрольного порога, а остаток реальной суммы вынести в отдельный договор, добавил он.
По мнению Марины Толстик из «Миэль», дополнительный контроль сделает невозможным занижение стоимости продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а налоговую базу — более прозрачной. Покупатель будет более защищен — продавцу теперь нет смысла занижать стоимость.
«Продажи от этих мер точно не остановятся и даже не замедлятся. Для тех, кто указывает в договоре купли-продажи полную стоимость, не изменится ровным счетом ничего. А в целом рынок станет более прозрачным», — считает эксперт. Единственный неясный момент в этом законе — сама процедура проверки ячеек депозитария, пересчет денежных средств. Кто и каким образом будет это делать — пока непонятно, заключила Марина Толстик.
Рамки одного договора
Важное уточнение, касающееся наличного лимита, состоит в том, что превышать его нельзя в рамках одного договора.
Договор – это документ о соглашении между лицами (юридическим и/или физическим) об определенных действиях, призванных установить, прекратить или изменить определенные права и обязанности сторон.
Сумма операций по каждому такому документу не может превышать 100 000 руб., при этом не учитываются особенности его заключения.
- Вид договора. Не важно, о чем заключен договор – о займе, поставке товаров, оплате услуг – заявленная стоимость для оплаты наличными не может быть больше лимитированной.
- Сроки договора. Даже если договор подразумевает длительный расчет, превышать указанную сумму нельзя.
- Периодичность платежей. Рассрочка или другие платежи наличкой, разбитые по договору на несколько частей, каждая из которых меньше лимита, не будут правомерны, если их сумма превысит 100 000 руб.
- Дополнительные обязательства. Если у договора есть допсоглашение или вытекающие из него обязательства, например, неустойки, штрафы, пени, компенсации, их нельзя оплачивать наличными, если по этому договору уже совершена оплата на лимитированную сумму.
- Оформление. Один документ или обмен бумагами между сторонами – не имеет значения, общие обязательства не могут быть больше ста тысяч наличными.
- Способ расчета. Привезет ли деньги уполномоченное лицо, будут ли они выданы в кассе – больше 100 000руб. «в одни руки» не выдается.
Безопасные способы передачи денег
Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).
Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Для чего необходима расписка
Расписка продавца в получении денег от покупателя подтверждает произведенную оплату покупателем продавцу за недвижимость и уменьшает риск оспаривания сделки из-за неполучения денег продавцом по сделке. Поэтому расписка нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через банковскую ячейку или депозит нотариуса), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.
Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости (если предусмотрен условиями сделки) и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью, тем не менее передаточный акт не является платежным документом и подтверждает завершение сделки путем передачи недвижимости. Передаточный акт является своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретенную квартиру и выполнил свои обязательства. Если по сделке были расчеты посредством банковской ячейки, то расписка о получение денег не может быть заменена передаточным актом и требуется обязательно.
Кроме того, расписка о получении денег после произведенных расчетов всегда остается на руках у покупателя и может быть использована, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
Для того, чтобы расписка в получении денежных средств имела юридическую значимость, составлять ее необходимо по определенным правилам. Они следующие:
- писать расписку собственноручно обязательно должно только то лицо, которое в соответствии с ДКП является получателем денег. Никакие, даже самые близкие родственники, фигурировать в этом документе не должны (исключение составляют случаи, когда продавец вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК РФ));
- в документе в обязательном порядке необходимо указать реквизиты: наименование документа (расписка), место и дату составления;
- расписка должна содержать запись о том, что данная сумма получена именно за реализованную недвижимость, а не за какие-то другие товары или услуги;
- в документе необходимо указать точный адрес и кадастровый номер проданной квартиры;
- в тексте расписки должна иметься ссылка на договор купли-продажи, по которому осуществляется исполнение обязательств сторонами сделки (она может, например, включать такую фразу: «Деньги получены полностью, в соответствии с таким-то пунктом договора от такого-то числа»);
- в расписке должны быть указаны полностью фамилии, имена и отчества сторон сделки и их паспортные данные, в том числе адреса проживания и регистрации;
- в расписке указывается точная сумма полученных денежных средств (цифрами и прописью);
- в расписке не допускаются ошибки и исправления;
- расписка пишется в присутствии покупателя, после заверяется покупателем фразой, написанной от руки, о том, что расписка написана в присутствии покупателя, после покупатель ставит свою подпись с полной расшифровкой ФИО.
Штраф за превышение лимита расчёта наличными
За превышение лимита расчёта наличными предусмотрен штраф. Его могут наложить налоговые органы, если выявят наличные расчёты, превышающие лимит, в течение двух месяцев со дня их проведения.
Размеры штрафа составляют:
- для руководителей организаций и ИП – от 4 000 до 5 000 руб.;
- для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.
Организациям и ИП, относящимся к субъектам малого и среднего предпринимательства, административный штраф налоговые органы заменят на предупреждение, если нарушение совершено впервые.
Нарушение считается совершенным впервые, если на момент вынесения постановления прошёл годичный срок со дня исполнения постановления за совершение предыдущего однородного правонарушения.
Если у вас есть предложения и темы, которые хотелось бы обсудить в нашем блоге – оставляйте комментарии.
В чем разница ситуаций?
Разница между сделками компаний и физлиц связана с разными целями покупки и продажи земли, а также порядком налогообложения дохода.
Кроме того, расчеты наличными в РФ между компаниями могут производиться только в размере, не превышающем 100 тыс. руб. Если сумма сделки больше, то обязательны безналичные расчеты. Для физлиц таких ограничений не существует.
Отличие сделок между гражданами и юрлицами:
- компании в основном интересуют земли промышленности и сельскохозяйственные наделы, а физлиц – участки под ИЖС, дачное хозяйство и пр.;
- договор оформляется с участием разных лиц (если речь о компании, то присутствие собственника не нужно, подпись ставит руководитель или представитель компании, для сделок граждан присутствие собственника или его доверенного лица – обязательно);
- разные размеры госпошлины за регистрацию и ставки налогов.
Если продавец земли – юрлицо и работает на общей системе налогообложения, то при получении дохода от продажи придется заплатить 20%, если на упрощенной системе, то 6-15%.
Способы расчёта и их краткое описание
На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:
- наличными из рук в руки;
- через банковскую ячейку;
- безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.
Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:
- помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
- открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
- депозит нотариуса;
- расчеты с использованием банковского счета эскроу.
Решение № 2-2061/2015 2-2061/2015~М-1502/2015 М-1502/2015 от 5 мая 2015 г. по делу № 2-2061/2015
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Кушнаревой И.К., при секретаре Дугаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Луневой Е.И. к Тарасюк Е.В. о взыскании денежных средств,
Обращаясь в суд, индивидуальный предприниматель Лунева Е.И. просила взыскать с Тарасюк Е.В. стоимость недвижимого имущества площадью . кв.м., в сумме . руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме . руб.
Требования мотивированы тем, что стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (как единого помещения магазина), расположенного по адресу: , , состоящего из нежилого помещения площадью . кв.м. и нежилого помещения площадью . кв.м. При этом стороны согласовали покупную цену недвижимого имущества в сумме . руб. Однако, покупатель Тарасюк Е.В. оплату не произвела.
Истец ИП Лунева Е.И. в суд не явилась, причины неявки не известны.
Представитель истца по доверенности Бухарметова С.А. иск своего доверителя поддержала суду пояснила, что по договору купли-продажи ИП Лунева Е.И. за согласованную между сторонами цену в сумме . руб. продала Тарасюк Е.В. недвижимое имущество, состоящее из двух нежилых помещений: площадью . кв.м. и . кв.м. Данное имущество продано как единой целое – магазин. Между тем, в договоре по просьбе истца в целях избежания уплаты налога, была указана стоимость продаваемого имущества в сумме . руб.: за нежилое помещение площадью . кв.м. – . руб., за нежилое помещение площадью . кв.м. – . руб. При участии в судебном разбирательстве по спору о расторжении договора купли-продажи ответчик не отрицала, что сторонами в действительности согласована стоимость недвижимого имущества в сумме . руб., что подтверждается решением районного суда от 19.08.2014 г. и апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 01.12.2014 г. Управлением Росреестра по Республике Бурятия произведена государственная регистрация перехода права собственности только на одно жилое помещение площадью . кв.м. (стелобат). В государственной регистрации нежилого помещения площадью . кв.м. отказано. Действительная продажная стоимость нежилого помещения площадью . кв.м от общей суммы . руб. составляет . руб. Ответчиком оплата покупной цены недвижимого имущества не произведена. По ее мнению, оплата должна подтверждаться письменными документами, например, распиской, которой у ответчика не имеется. Просила иск удовлетворить.
Представитель истца по доверенности Иванов А.А. поддержал доводы искового заявления.
Ответчик Тарасюк Е.В. в суд не явилась, причины неявки не известны.
Представитель ответчика по доверенности Пиц О.В. иск не признала, суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения денежные средства в сумме . руб. были переданы представителю ответчика по доверенности Иванову А.А., который имел полномочия на получение денежных средств. О полной оплате стоимости имущества указано в самом договоре купли-продажи. Об отсутствии претензий друг другу стороны указали в передаточном акте от 24.09.2013 г. При этом, расписка не составлялась, поскольку расчет в полном объеме произведен до подписания договора купли-продажи, о чем указано в самом договоре. Документы на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены сторонами в Управление Росреестра, при этом представитель истца Иванов А.А. никаких претензий по поводу неоплаты не высказывал, приостановление регистрации по этой причине не требовал. И до подачи настоящего иска в суд истец не обращался к ответчику с требованиями об оплате стоимости проданной им недвижимости. Просила в удовлетворении иска отказать.
Суд рассмотрел дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства по делу, приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из материалов дела следует, что 24.09.2013 г. между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: .
В соответствии с договором продавец ИП Лунева Е.И. в лице Иванова А.А., действующего на основании доверенности от 19.09.2013 г., продала, а покупатель Тарасюк Е.В. приобрела в собственность указанное недвижимое имущество, состоящее из двух нежилых помещений площадью . кв.м. и . кв.м.
В п. 4 договора указана стоимость имущества нежилое помещение площадью 24 кв.м. – . руб., нежилое помещение площадью . кв.м – . руб.
Между тем, в судебном заседании стороны не оспаривали, что при заключении договора ими согласована стоимость недвижимого имущества (двух нежилых помещений) в сумме . руб. Данная стоимость не изменялась, а в договоре прописана иная цена в целях избежания уплаты налога.
В п. 5 договоре указано на то, что расчет между сторонами произведен в полном размере до подписания договора.
В передаточном акте проданной недвижимости от 24.09.2013 также указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Спорный договор прошел государственную регистрацию в установленном ст. ст. 551, 558 ГК РФ порядке.
Переход права собственности на нежилое помещение площадью . кв.м. зарегистрирован управлением Росреестра по Республике Бурятия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Суд считает, что перечисленные документы следует считать допустимыми доказательствами факта оплаты по договору купли-продажи и выполнения, таким образом, ответчиками своей обязанности по данному договору.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено, что между сторонами при заключении договора купли-продажи от 24.09.2013 г. согласована цена договора в размере . руб. При этом в дальнейшем стоимость не изменялась, а в тексте договора по просьбе истца прописана иная цена только для предоставления сведений в налоговый орган с целью уплаты налога в меньшем размере либо освобождении от налога. Данный факт сторонами не оспаривался.
Учитывая, что договор купли-продажи от 24.09.2013 г. содержит сведения о получении денежных средств продавцом от покупателя в полном объеме в счет оплаты стоимости недвижимого имущества до его подписания, довод о том, что ответчик не оплатила стоимость имущества не состоятелен. Ссылка представителя истца Бухарметовой С.А. о том, что ей стало известно о договоренности сторон продать и приобрести имущества за цену в сумме . руб. только после вступления в судебный процесс, свидетельствует об изменении договора, не верен. Так как, любые изменения существенных условий договора, после его подписания, в силу ст. 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с абз. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Условие о цене договора является существенным. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
Момент, когда это происходит
Выплата денег происходит после подписания сторонами купчей и госрегистрации прав. До этого может быть заключен договор о передаче задатка (например, в размере 10% стоимости квартиры). Задаток может быть передан из рук в руки или через банковскую ячейку (о задатке, залоге и авансе вы можете прочитать тут).
Но вся сумма передается только, когда все документы уже оформлены. Например, при схемах с аккредитивом или банковской ячейкой вам не предоставят доступ к деньгам, если не убедятся, что сделка состоялась. Закладывать деньги в ячейку или класть их на счет можно и раньше сделки, причем делать это можно в присутствии продавца.
Инструкция передачи денег:
- Все купюры должны быть пересчитаны и проверены специальным устройством.
- Деньги закладываются в ячейку, кладутся на счет или передаются наличными только после подписания договора и его регистрации (кроме случая с задатком).
- Необходимо документальное подтверждение факта получения денег продавцом (расписка, справка нотариуса или банка).
- Продажа завершается актом приема-передачи квартиры и уведомлением о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.
Расчеты наличными денежными средствами
Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:
- если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;
- если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.
Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.