Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: опасно или выгодно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторгнуть договор досрочно можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд. Если решение устраивает обе стороны, составляется специальное соглашение. В нём уточняют условия прекращения сделки. Например, возврат недвижимого имущества и рентных выплат, распределение расходов на нотариуса и регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Соглашение сторон, как и сам договор ренты, также подлежит обязательному нотариальному заверению.
Что прописать в договоре ренты
Типовой формы договора ренты не существует. Но есть пункты, которые обязательно прописываются в документе.
- Описание и характеристики жилой недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и т.д.).
- Способ оплаты, размер рентного платежа, график и порядок выплаты.
- Перечень обязательных покупок, услуг или работ, если предусмотрены не только денежные выплаты.
- Полная выкупная стоимость недвижимого имущества.
Перед заключением сделки сторонам следует тщательно всё продумать и обсудить условия. Это поможет выявить дополнительные потребности и избежать трудностей в будущем. Например, юристы рекомендуют указать в договоре ренты:
- место проживания плательщика и получателя ренты — продолжит ли рантье проживать в своей квартире, а также сможет ли плательщик переехать в неё;
- правила наследования имущества, если рентополучатель переживёт плательщика ренты;
- порядок индексации рентных платежей с учетом инфляции;
- перечень существенных нарушений договора.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
1. Конститутивным признаком этого вида договора ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (рента), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.
Получатель ренты обычно сам или посредством представителя заключает договор и передает имущество под выплату ренты. Однако бывают ситуации, когда договор заключается в пользу другого лица, указываемого в качестве получателя ренты (договор в пользу третьего лица). Например, гражданин желает обеспечить своих близких, но не дарит им денежную сумму, опасаясь расточительного поведения, а передает эти деньги под выплату пожизненной ренты в их пользу.
На стороне получателя ренты может присутствовать множественность лиц. Например, пожилые супруги передают общую квартиру под выплату ренты. Специфика ренты состоит в том, что смерть одного из получателей влечет приращение долей, но договором может быть предусмотрено частичное прекращение обязательства.
2. Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежемесячно уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах. В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту.
Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, – 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора – 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 000 руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым).
Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Допустим, прожиточный минимум установлен в размере 7 000 руб. в месяц. Размер ежемесячной пожизненной ренты определен сторонами в размере 10 000 руб. Пока прожиточный минимум не достиг размера ренты, индексация не производится. Как только прожиточный минимум превысил размер ренты, сумма рентных платежей увеличивается до величины прожиточного минимума. Если имущество передано под выплату ренты за плату, например, за 1000 руб., уплаченных при заключении договора, то ГК не предусматривает нижнего порога ренты и правил об индексации.
Всякая утрата или повреждение отчужденного имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты (ст. 600 ГК).
3. Обязанность по выплате ренты прекращается смертью получателя.
Вместе с тем право требования просроченных платежей не прекращается, указанные суммы подлежат преемству.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель вправе требовать выкупа ренты по правилам о выкупе постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Важно отметить, что, исходя из здравого смысла, размер постоянной ренты должен быть всегда ниже размера пожизненной ренты, если речь идет об одном и том же имуществе. Поэтому правило п. 3 ст. 424 ГК при выкупе постоянной и пожизненной ренты должно применяться поразному (с учетом вычета так называемой выкупной составляющей)1.
Интересным также представляется вопрос о методике расчета убытков. Никто доподлинно не знает, сколько проживет получатель ренты. Следовательно, не известен размер ренты, полученной в случае надлежащего исполнения договора. Современная судебная практика признает допустимость взыскания приблизительных и расчетных убытков. Таким образом, допустимым видится представление расчета убытков, составленного по правилам определения капитализированного размера платежей для выплат в счет возмещения вреда здоровью при ликвидации юридического лица (ст. 64 ГК).
В судебной практике нередко возникала ситуация, когда получатель ренты предъявлял иск о расторжении договора в связи с его нарушением, но умирал до окончания судебного разбирательства. Иногда суды прекращали производство по делу со ссылкой на то, что смерть получателя влечет прекращение договора пожизненной ренты. Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 29 мая 2012 г. № 9 разъяснил, что в случае смерти получателя ренты, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора ренты, суд приостанавливает производство по делу, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.
4. Пункт 2 ст. 599 ГК содержит дополнительную гарантию защиты интереса получателя: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Распространенное, хотя небесспорное, толкование указанного правила сводится к тому, что получателю возвращается переданное имущество и отношения сторон прекращаются без каких-либо дополнительных выплат любой из сторон. Такой подход основан на том, что санкция в виде изъятия имущества является карой за существенное нарушение, допущенное плательщиком, который утрачивает право на компенсацию рентных платежей, уплаченных до расторжения договора.
Комментарий Козыревой Ольги Владимировны.
Кара — это наказание.
Однако, российский законодатель (по понятиям) предусматривает лояльный подход к расторжению пожизненной ренты:
— либо расторжение договора (а по ст. 450 ГК РФ все возвращается в прежнее положение, рентополучателю квартира, рентоплательщику его деньги, уплаченные как выкуп залоговой квартиры, ипотеки в силу закона, банки забирая квартиры — возвращают суммы выплаченной до этого ипотеки)
— либо выкуп, т.е. рентоплательщик доплачивает до стоимости квартиры и остается собственником.
Так почему же и за что кара?
Тогда за что подарок рентополучателю? За то, что терпел рентоплательщика или все же разбогател за эту сумму?
Что-то у Вас не вяжется «кара» с законодателем, который рекомендует добросовестное отношение с обеих сторон.
Где заключить договор ренты в Москве?
Закон предусматривает для договора ренты обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому, если вам предлагают заключить договор ренты без нотариуса, делать этого не стоит.
В судебной практике нередко встречаются ситуации, когда под видом договора ренты плательщик дает подписать договор дарения. В этом случае владелец квартиры теряет право собственности, возможность пожизненного проживания, право на регулярные выплаты и помощь от плательщика ренты.
Безусловно, такой договор можно попробовать оспорить в суде. Но лучше помнить, заключать договор ренты можно только под контролем нотариуса.
Нотариус не только поможет составить правильный бланк договора, он объяснит сторонам последствия его заключения. А главное, перед заключением договора нотариус обязательно проверяет дееспособность владельца имущества, и тот факт, понимает ли он последствия заключаемой сделки.
Все это предусмотрено законодательством для того, чтобы защитить имущественные интересы пенсионеров, инвалидов и недееспособных.
Отличие от пожизненной
Другая распространенная разновидность рассматриваемой сделки – пожизненная рента. Следует отметить такие существенные различия между этими рентными типами:
- Постоянные выплаты не ограничиваются временным периодом, а правопреемственность передается в порядке наследственности. Пожизненная разновидность действует в течение жизни участника соглашения, т.е. ограничена по времени, а правопреемственность на нее не распространяется.
- Заключать соглашение постоянной ренты может любой гражданин или юридическое лицо, если оно считается некоммерческой организацией, в то время как получателями пожизненных платежей могут стать только граждане.
- Для постоянной ренты характерны денежные платежи и оплата в натуральном виде, а также залоговые обязательства, а при пожизненном типе – только денежные средства.
Указанные особенности разных типов ренты являются бесспорными. К ним следует добавить еще право выкупа при постоянной форме. Остальные условия являются предметом соглашения сторон и оговариваются в договоре.
Как выплачиваются деньги?
Законом не лимитируются размеры платежа, и они устанавливаются по согласованию сторон. С учетом долгосрочности сделки важно предусмотреть возможность индексации ренты, компенсируя инфляцию. Перерасчет осуществляется пропорционально изменению МРОТ, проводимому государством.
Основной способ выплаты – денежные средства, передаваемые или перечисляемые получателю ренты. По согласованию сторон могут производиться расчеты в натуральном виде – сельскохозяйственной продукцией, промтоварами, вещами, путем проведения определенных работ или оказанием услуг. При передаче недвижимого имущества в виде земельного участка или предприятия расчеты могут производиться продукцией собственного производства (о земельной ренте вы узнаете тут). Возможны и комбинированные выплаты, когда денежная сумма дополняется натуральной рентой.
Срок платежа, чаще всего, устанавливается ежеквартальным. Однако по согласованию сторон может использоваться любой график (ежемесячно, ежегодно, 2 раза в год и т.д.). Важно обеспечить своевременность выплат. За просрочку платежей устанавливается пени, процент которых регламентируется ст. 395 ГК РФ.
Как выплачивается рента?
Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
- перевод на банковский счет;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.
Для кого и кому нужно – плюсы и минусы сделки
От заключенного договора ренты выгоды получают обе стороны, конечно, при соблюдении всех условий. Ведь суть пожизненной ренты – это взаимовыгодные отношения.
Получатель ренты улучшает свое материальное положение, кроме того договориться можно не только о денежных выплатах.
Например, людям с ограниченными возможностями или стареньким тяжело обслуживать свой быт самостоятельно, поэтому часть денежной компенсации можно заменить на услуги по уборке помещения, приготовлению пищи, найм сиделки.
Плательщик ренты имеет свою выгоду в виде получаемого им объекта недвижимости.
Заключение договора ренты накладывает на плательщика обязательства, которые он обязан строго выполнять. Если условия не будут соблюдаться по его вине, то получатель ренты сможет расторгнуть договор в судебном порядке, при этом выплаченные средства не возвращаются.
Несмотря на все очевидные плюсы этого предприятия, есть и ряд минусов, затрагивающие обе стороны.
Страхование рисков для плательщика и рентополучателя
Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:
- обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
- рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.
Риски преклонного возраста
Конечно, нужно относиться с уважением к людям любого возраста, не разделяя жизнь в целом на десятилетия или эпохи. Эйджизм сейчас считается моветоном. Но все же мы понимаем, что есть некоторые проблемы, которые могут нас настигать с определенным возрастом.
|
Проблемы: |
|
общего состояния организма: зрение, слух и т.п; |
|
реакции на ситуации; |
|
регулярных изменений в обществе, за которыми сложно следить даже в зрелом возрасте. |
Поэтапная процедура заключения сделки
Передача жилья по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:
- Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
- Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ. - С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.
Чем отличается постоянная рента от пожизненной ренты?
Отличия четко заметны по основным критериям сделки:
- Получатели ренты. Для постоянной ренты это организации, занимающиеся некоммерческими видами деятельности, и обычные соотечественники. Получать и платить ренту пожизненную могут только физические лица. По соглашению о постоянной ренте платежи могут идти только в адрес рентополучателя, бывшего собственника отданного под ренту имущества. При пожизненной ренте могут назначаться по согласию сторон и другие рентополучатели (как один, так и несколько).
- Периодичность выплат по ренте. И в том и в другом случае, как часто должны поступать платежи, зависит от условий, прописанных в соглашении. Как правило, сценарий постоянной ренты предполагает ежеквартальные поступления, при пожизненной — в виде определенной суммы ежемесячно.
- Способы выплаты ренты. Пожизненную ренту погашают только деньгами, выплата постоянной допускается как деньгами, так и выполнением в зачет ренты определенных работ, предоставлением услуг.
- Права наследников на ренту. Получатель постоянной ренты скончался, а оговоренная соглашением сумма еще не погашена? Рентоплательщик оставшиеся средства продолжает отдавать наследникам покойного. Если тот же казус произойдет при пожизненной ренте, соглашение считается выполненным полностью, платить больше никому не надо.