Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.
В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.
Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.
У меня много вопросов:
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Как рассчитать долю в квартире. Расчет неравных долей в квартире
Согласно нормам действующего законодательства, по инициативе любого из совладельцев жилого помещения может начаться процедура выделения новой или перераспределения уже имеющихся частей.
Существует два возможных варианта развития событий:
- жильцы путем переговоров достигают соглашения и начинают процедуру;
- кто-то из собственников против и отчуждение осуществляется в судебном порядке.
Не стоит путать понятия раздела и выдела. Чтобы было проще понять различия между ними, ознакомьтесь с таблицей, представленной ниже:
| Раздел | Жилье, находящееся в долевой собственности, делится на несколько частей, каждая из которых становится частной собственностью конкретного жильца |
| Выдел | После выделения из общей собственности небольшой ее части, остальная территория сохраняет свой прежний статус |
Что можно делать с полученной долей?
Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.
Продажа
Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.
Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.
Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.
Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.
Сдача в аренду
Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.
🏠 Что такое доля в квартире
Доля – это часть квартиры, которая находится в собственности у конкретного человека. Доля в праве собственности возникает, если у одной квартиры несколько собственников. Вариантов, почему сложилась такая ситуация, много – наследство, приватизация, приобретение жилплощади в долевую собственность супругов и т. д.
Если продается доля, обычно это означает, что собственники квартиры не смогли договориться друг с другом о совместной продаже жилья или же о продаже своей доли другим собственникам квартиры. Иногда доля может быть просто смешной, например, 1/25. При этом, если судом не установлено иное, собственники долей имеют право пользоваться квартирой на равных условиях без ограничений. То есть владелец 1/2 доли может пользоваться квартирой так же, как собственник 1/5 доли.
В отличие от доли комната – это индивидуализированный объект недвижимости. То есть – когда конкретной комнатой распоряжается конкретный человек и никак иначе.
А что такое комната как объект недвижимости?
Статья 16 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что комната является одним из видов жилых помещений. Согласно пункту 4 этой же статьи комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.
Понятие собственности на долю в квартире не приравнено к понятию собственности на комнату. Даже если количество долевых собственников одной квартиры равно количеству комнат в этой квартире.
Право собственности на комнату возникает, как правило, вследствие приватизации этой комнаты. А приватизация отдельной комнаты возможна только в тех случаях, когда ранее отдельная комната в коммунальной квартире была предоставлена по договорам социального найма или на иных условиях найма, если собственник этой комнаты (государство, муниципальное образование или ведомство) разрешил жильцам ее приватизировать.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Как выделить долю в коммунальной квартире в комнату
Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей. Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами. Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой. Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет. Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.
Выдел части из совместной собственности
Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.
Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.
Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:
- брачный договор;
- соглашение;
- суд.
При разделе общей собственности учитываются как правовые, так и технические аспекты. Должна быть возможность не только передать изолированную часть квартиры, но и создать условия для проживания в ней – оборудовать санузел, например, и отдельный вход. При отсутствии таких условий суд по требованию истца может определить порядок эксплуатации жилого объекта.
Неудивительно, что выделение доли в квартире в натуре на практике осуществляется редко. Обычно для этого нет технических условий, ведь создать в квартире для каждого собственника отдельный вход, туалет и кухню невозможно. Обычно в частную собственность переходят только комнаты, а помещения общего пользования остаются долевым имуществом.
Так как разделить недвижимость поровну не получается, заинтересованный собственник вправе требовать от других владельцев денежной компенсации его доли.
Споры по поводу жилой недвижимости трудно выиграть без помощи специалиста. Юрист в деталях объяснит клиенту, как проходит процедура выдела доли.
Что означает — выделение доли в квартире
У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.
Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.
Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.
О выделении доли в коммунальной квартире
Юридического определения коммунальной квартиры нет. Считается, что коммунальная квартира — это такая квартира, где:
- живёт несколько семей или несколько человек, которые не принадлежат к одной семье;
- каждая семья владеет своей комнатой в квартире.
Получается, что собственность у каждой семьи — долевая, потому что совместная собственность есть у одной семьи, а тут семьи-то разные.
Долевая собственность и выделение доли в квартире — это разные вещи. При долевой собственности собственность остаётся общей. Но когда из общей собственности выделяется доля (происходит выдел доли), то эта выделенная доля уже становится не в общей собственности. Эта доля — самостоятельная собственность, она вне общей.
Владелец комнаты в коммунальной квартире может выделить из неё долю (часть 2 статьи 252 ГК РФ). Как и в случае с одной семьёй, это можно сделать:
- с помощью соглашения с другими собственниками о выделении доли в квартире;
- или через суд.