Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
Глава 4 Федерального жилищного кодекса РФ посвящена реконструкции. Согласно статье 25 Федерального жилищного кодекса РФ, реконструкция дома — это изменение состава жилого помещения, требующее приведения его в соответствие с техническим документом. По сути, это обобщенное название для вмешательства в размеры дома и существующего пространства.
В процессе ипотечного кредитования была оценена рыночная стоимость квартиры, на основании которой была определена сумма кредита. В результате реабилитации стоимость недвижимости может быть снижена. Это, конечно, не устраивает банки или страховые организации. Кроме того, продать недвижимость сложнее, если ипотечный кредит не погашен.
Из вышесказанного следует, что восстановление недвижимости с большей вероятностью будет одобрено, если оно приведет к увеличению стоимости недвижимости.
Помимо Жилищного кодекса РФ, реабилитация регулируется положениями СНиП 31-03-2003, Санпин 2. 1. 2.
Шаг 2. Согласование с соседями и жильцами
Согласие соседей требуется, если реконструкция затрагивает их интересы или если она влияет на то, находится ли квартира в общественном месте. Например, если реконструкция затрагивает общественные места (коридоры, кладовые, лестничные клетки) или фасады зданий, требуется консенсус.
Однако даже в этих случаях консенсус требуется не всегда. Однако стоит учитывать, что жильцы могут подать протест в проверяющий орган, а к нарушителям могут быть применены административные санкции. Чтобы избежать этого, целесообразно рекомендовать письменное согласие соседей.
При наличии нескольких собственников дело обстоит иначе. Недвижимость не может быть расселена без согласия собственников. Согласие совместных собственников на переселение также должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариусом.
Шаг 6. Обращение в БТИ
После получения справки обратитесь в БТИ для внесения изменений в технический паспорт и поэтажный план объекта недвижимости. Измененные документы необходимо предоставить в банк. При необходимости следует переоформить страховой полис.
Стоит отметить, что миньоны не могут привести к кардинальным изменениям. В этом случае достаточно обратиться в бюро технической инвентаризации сразу после составления. Если бюро технической инвентаризации проявляет инициативу в рассмотрении заявления о внесении изменений, достаточно проинформировать об этом банк и страховую организацию.
Если имеет место несанкционированное преобразование, к нарушителю применяются санкции. Кроме того, банк или жилищная организация могут потребовать, чтобы квартира была восстановлена на условиях, определенных в технической документации.
Чего нельзя сделать в квартире
Отдельных требований к тому, что можно сделать в квартире, на которую наложено обременение, нет. При желании что-то изменить стоит опираться на общие строительные нормы. Согласно них запрещается проводить в квартирах такие виды работ:
— ухудшающих условия, в которых эксплуатируется многоквартирный дом;
— затрудняющих или полностью перекрывающих доступ к отключающим устройствам или проходящим коммуникациям;
— в результате которых могут быть ликвидированы системы вентиляции или изменено их сечение;
— в результате которых квартира, в которой делается перепланировка, или другие, смежные с ней, могут стать непригодными для проживания;
— те, по причине которых нагрузка на несущие конструкции может быть увеличена, если ее показатель станет выше допустимой нормы;
— негативно влияющие на устойчивость несущих конструкций МКД;
— заключающихся в установке радиаторов отопления, работающих от общей системы, на балкон, лоджию или террасу;
— влияющих на потребление воды, газа и других ресурсов в смежных с квартирой помещениях;
— заключающихся в обустройстве теплых полов, если они будут обогреваться за счет общедомовой системы отопления;
— связанных с увеличением любых размеров балкона и аналогичных конструкций, если они расположены не на первом этаже дома;
— заключающихся в объединении двух помещений, одно из которых жилое, а другое – газифицированное;
— проводимых в доме, который признан аварийным;
— заключающихся в объединении комнат с террасой, лоджией или балконом;
— тех, в результате которых планируется размещать газифицированную кухню над или под помещениями, относящимся к категории жилых.
Последствия самовольной перепланировки
Бывает, что собственники ипотечных квартир не согласовывают перепланировку с банком. Кроме этого, они даже не составляют проект для его согласования. Нужно понимать, что самовольное проведение работ в МКД опасно — по незнанию можно нарушить установленные нормы, после чего будут ослаблены несущие конструкции или последуют другие негативные последствия.
Когда обнаруживается факт незаконной перепланировки, владельца квартиры привлекают к административной ответственности и приходится платить штраф. Дополнительно необходимо будет составить новый технический план и внести данные об изменениях в единый реестр. Если проведенные работы не соответствуют строительным или другим нормам, собственника обяжут привести квартиру в первоначальное состояние.
Последствия того, что работы не были согласованы с банком, будут зависеть от масштаба, перечня проведенных работ и того, что написано в ипотечном договоре. Это может быть выплата штрафа, повышение процентной ставки по кредиту. В некоторых случаях речь может идти о расторжении кредитного договора и необходимости возврата средств, которые заемщик получил от банка для приобретения недвижимости.
Незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Собственнику, сделавшему перепланировку без разрешения банка и Мосжилиспекции следует знать, что такие действия считаются нарушением ипотечного договора, а следовательно, и закона. Даже если сотрудники банка не будут осматривать квартиру до момента погашения кредита, трудности возникнут при попытке продать её, так как покупатель заметит расхождения в конфигурации по факту и в документах.
Если же банку станет известно о незаконной перепланировке, например, пожалуются соседи, которые будут обеспокоены нарушением строительных норм, представляющих угрозу для соседних квартир и дома в целом, то в компетенции банка применить санкции. Это может быть: назначение штрафа, увеличение процента по кредиту, требование узаконить перепланировку или привести помещение в исходный вид, разрыв договора. При прекращении договора заёмщика обяжут выплатить оставшуюся по кредиту сумму. При невозможности это сделать, заберут квартиру. Однако, это крайняя мера, чаще собственнику предлагают оформить изменения и предоставить банку актуальную выписку ЕГРН.
Рефинансирование ипотеки с перепланировкой
Так как сейчас уменьшилась ключевая ставка Центробанка, ипотеку можно взять под меньший процент. Для этого следует обратиться в другой банк, который выкупит ипотеку по выгодной ставке. Однако, перед этим новый банк также проверит квартиру и платёжеспособность заёмщика, так как за время выплаты кредита материальное и семейное положение могут измениться. Также предоставляются технические документы на квартиру. Обнаружение незаконной перепланировки станет причиной для отказа.
Кадастровые инженеры АН «Правозем» согласовывают перепланировки квартир и нежилых помещений. Подготавливаем проекты, получаем разрешение от банка, Мосжилинспекции или администрации. После окончания работ вносим изменения в ЕГРН. Если работы уже проведены, обращаемся с исковым заявлением в суд и доказываем, что работы проведены с учётом норм и требований согласования с банками.
Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд?
Иногда согласовать перепланировку в стандартном порядке невозможно. Жилищная инспекция откажется предоставлять разрешение в следующих ситуациях:
- владелец недвижимости хочет застроить окна;
- необходимо соорудить дверной проем больше, чем положено по стандарту;
- человек хочет расширить недвижимость за счёт помещения, находящегося этажом ниже;
- перепланировка затрагивает вентиляционные шахты;
- осуществлена пристройка балкона.
Список причин не является исчерпывающим. Если возникла конфликтная ситуация, нужно обращаться в суд. Для этого предстоит подготовить исковое заявление. Дополнительно эксперты рекомендуют заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет составить заявление и представит интересы клиента в суде. На адвоката необходимо оформить доверенность и оплатить его услуги. Исковое заявление необходимо дополнить следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- проект или эскиз перепланировки;
- отказ финансовой организации на внесение изменений, если документ был получен;
- разрешение Жилищной инспекции, если оно было получено;
- иные бумаги, которые могут подтвердить права заявителя.
Когда бумаги примут, на рассмотрение обращения может уйти несколько месяцев. Дело в том, что проводимые работы должны быть одобрены целым перечнем инстанций. В обязательном порядке к рассмотрению вопроса будет привлечена пожарная инспекция, МЧС, СЭС.
Если гражданин хочет осуществить перепланировку в ипотечной недвижимости, необходимо заранее обдумать все предстоящие изменения и задокументировать их, составив детальный проект или эскиз квартиры. Полет фантазии в процессе ремонта недопустим. Такая перепланировка в последующем может быть признана незаконной. Перед тем, как составлять эскиз недвижимости, необходимо запросить первоначальный план квартиры и подготовить новую бумагу на основании полученного документа. Важно вносить коррективы с учётом строительных измерений. Поэтому лучше привлекать к процедуре подготовки документации профессионалов.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо удостовериться, что в недвижимости не осуществлена неузаконенная перепланировка. Если случайно купить такую квартиру, в последующем можно столкнуться со сложностями. В большинстве ситуаций для узаконивания перепланировки придётся обращаться в суд. Кроме того, заявление на выполнение процедуры не всегда одобряют. В этом случае лицу придётся тратить деньги на возвращение помещения в первоначальное состояние. Иногда финансовая организация вовсе может расторгнуть сделку. Не стоит приобретать недвижимость с неузаконенной перепланировкой даже по сниженной цене. Проявляя внимательность, клиент минимизирует риск возникновения возможных сложностей.
Длительность рассмотрения запроса на перепланировку не имеет точных временных рамок. Это связано с рядом сопутствующих факторов: сложностью проекта, особенностями в строении здания и т. д. Как правило, перепланировка занимает около 4 месяцев — от момента согласования с банком и до окончания ремонтных работ. После же потребуется около 2 месяцев, чтобы сделать новые документы на квартиру и зарегистрировать их в Росреестре.
Средняя стоимость перепланировки составляет 100 000 рублей с учетом особенностей каждого региона. Сюда входят:
- профессиональная консультация со специалистом в области жилищного законодательства;
- оформление проекта;
- согласование его с органами Жилищной инспекции;
- переоценка жилья;
- оформление нового технического паспорта.
Последствия нарушения закона
При осуществлении неузаконенной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1000 рублей, если дом не является многоквартирным, до 2500 рублей, если дом рассчитан на большое количество проживающих.
Наряду с этим банковской организацией помимо штрафных санкций за несоблюдение условий договора могут быть наложены следующие обязательства:
- Восстановление квартиры в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
- Принудительное узаконивание перепланировки;
- Досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей, иными словами одностороннее расторжение договора.
Последствия могут быть катастрофичными, особенно в случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.
Несмотря на то, что банк решает можно ли делать перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане самовольно изменяют планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает нельзя, так как работники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.
Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.
Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:
- госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
- цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
- составление проекта – до 15 тыс. руб.;
- получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
- узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
- согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.
Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.
Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.
Визит в страховую компанию
В обязательном порядке для узаконивания перепланировки в ипотечной квартире стоит обратиться в страховую компанию. Если страховщик готов взять на себя потенциальные риски (при проведении работ есть вероятность наступления непредвиденных обстоятельств), тогда и банк выносит вердикт, что проводить реконструкцию можно. Заявление в страховую компанию не имеет типового бланка, достаточно письменной просьбы разрешить изменение планировки.
Зачем это нужно? Дело в том, что в страховом полисе и кредитном договоре числится один объект с четко определённой стоимостью и конфигурацией. После проведения реконструкции его планировка меняется. Ввиду того, что стоимость страхового полиса прямо зависит от технических характеристик помещения, после выполнения работ цена страховки данной квартиры уже не будет прежней.
Страховщику приходится проводить повторную экспертизу объекта, что влечет за собой дополнительные расходы. После выполнения реконструкции стоимость полиса страхования залога может измениться, есть вероятность, что вам придется доплатить.